ในช่วงนี้นอกจากหุ้นพลังงานและหุ้นสถาบันการเงินที่กำลังวิ่งขึ้นเป็นกระทิงแล้ว
หุ้นอีกกลุ่มหนึ่งที่วิ่งขึ้นไม่น้อยไปกว่ากันก็คือหุ้นของกลุ่มธุรกิจบ้านจัดสรรซึ่งรวมถึงคอนโดก็วิ่งขึ้นไม่แพ้กัน ที่สำคัญ
หุ้นหลายตัวไม่ใช่หุ้นตัวใหญ่ที่เป็นกลุ่มที่กำลังวิ่งนำตลาดอยู่
ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่สร้างบ้านและคอนโดมิเนียมขายนั้น เป็นธุรกิจที่ “มีเสน่ห์” และเป็นหุ้นที่ “ไม่เคยตาย” ในตลาดหุ้นไทย เพราะคุณสมบัติสำคัญของหุ้นกลุ่มนี้ก็คือ เวลาที่มันวิ่ง มันจะขึ้นแรงมาก ตรงกันข้าม
เวลาที่ลง มันก็ลงแรงมาก และไม่ว่าเวลาใด ปริมาณการซื้อขายมีมาก
เรียกว่ามีสภาพคล่องสูงเมื่อเปรียบเทียบกับขนาดของกิจการ ดังนั้น
ถ้าจะหาหุ้นเก็งกำไรที่เล่นสนุก
ได้เสียกันเร็วแล้วละก็ นี่เลย!
แต่หุ้นบ้านจัดสรรนี้เป็นหุ้นที่มีความซับซ้อนและการวิเคราะห์ก็ต้องมองแตกต่างไปจากหุ้นของกิจการอื่นพอสมควร
ถ้าคิดแบบธรรมดาเราก็อาจจะวิเคราะห์ผิดได้ ที่สำคัญก็คือ การดูตัวเลขผลประกอบการนั้น
อาจจะใช้ไม่ได้และกลายเป็นกับดักให้เราเข้าไปติด และนี่ทำให้การดูค่า PE สำหรับธุรกิจบ้านจัดสรรนั้น มีความหมายน้อยกว่ากิจการอย่างอื่นอีกหลาย
ๆ อย่าง
ความแตกต่างหรือแปลกไปจากธุรกิจอื่น ๆ ที่น่าสนใจเรื่องแรกก็คือ ตัวเลขผลประกอบการของธุรกิจบ้านจัดสรรที่ “เพิ่งประกาศ” มานั้น มักจะเป็นผลงานของบริษัทใน “อดีต” ที่ห่างไกล เช่น
กำไรที่เห็นในวันนี้อาจจะเป็นเรื่องของการขายคอนโดที่ประสบความสำเร็จอย่างสูงเมื่อ “สองปี” ที่แล้ว เหตุผลก็คือ การรับรู้รายได้ส่วนใหญ่นั้น
เพิ่งจะมาทำกันตอนคอนโดสร้างเสร็จและโอนกันเรียบร้อยหลังจากการสร้างเสร็จซึ่งใช้เวลาสองปี ดังนั้น
เมื่อเราเห็นกำไรที่งดงามในวันนี้
ก็อย่าเพิ่งดีใจ เพราะการซื้อหุ้นนั้นหรือราคาหุ้นที่จะไปนั้นอยู่ที่ผลประกอบการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ไม่ใช่ผลประกอบการในอดีต
สิ่งที่ช่วยพิสูจน์หรือยืนยันในเรื่องของผลประกอบการของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็คือ
ผลประกอบการของหุ้นในกลุ่มนี้ในไตรมาศแรกที่ผ่านมา นั่นก็คือ
ในขณะที่เศรษฐกิจในไตรมาศแรกของปีนี้ตกต่ำที่สุดคือลบลงมาถึง 7%
ซึ่งทำให้ผลประกอบการรวมของบริษัทจดทะเบียนลดลงถึงเกือบ 50% จากปีก่อน
แต่
ผลประกอบการของกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งโดยตรรกะแล้วควรที่จะถูกกระทบ
มากกว่าธุรกิจอื่นเนื่องจากเป็นสินค้าที่มีราคาสูงมากและผู้คนมักจะไม่อยาก
ลงทุนซื้อในยามที่มีความไม่แน่นอนของการจ้างงาน
กลับมีผลกำไร “เท่าเดิม” โดยที่หลายบริษัทมีผลกำไรมากกว่าเดิมมาก ดังนั้น
ข้อสรุปของเรื่องนี้ก็คือ
เวลาวิเคราะห์ดูพื้นฐานของกิจการบ้านจัดสรร อย่าเพิ่งใช้ตัวเลขกำไรในไตรมาศหรือแม้แต่ปีที่ผ่านมาเป็นตัวอ้างอิง
กิจการพัฒนาบ้านจัดสรรขายนั้น เป็นกิจการที่ต้อง “เริ่มต้นใหม่ทุกปี” นั่นคือ
มันเป็นธุรกิจที่ต้องหาลูกค้าใหม่เกือบทั้งหมด ลูกค้า
“ขาประจำ”
ที่จะกลับมาซื้อซ้ำนั้นแทบไม่มีเพราะบ้านนั้น เวลาซื้อแล้ว ส่วนใหญ่ก็ไม่ซื้ออีกในชีวิตนี้ ดังนั้น
การที่จะคาดหวังยอดขายและรายได้ในแต่ละปีก็มักจะทำได้ยาก
การสร้างความภักดีในยี่ห้อหรือตัวสินค้าก็ดูเหมือนจะไม่ค่อยเกี่ยวข้องอะไร เหนือสิ่งอื่นใด ลูกค้าส่วนใหญ่ที่ซื้อบ้านนั้น เขามักจะเลือกที่ทำเลเป็นหลัก ส่วนเรื่องอื่น ๆ นั้นเป็นตัวประกอบ ดังนั้น
การต่อสู้กันของผู้ประกอบการจึงอยู่ที่ทำเลซึ่งไม่มีใครได้เปรียบใครเนื่องจากทุกคนสามารถหาซื้อที่ดินที่ไหนก็ได้
ว่าที่จริง
การทำธุรกิจบ้านจัดสรรนั้น บริษัทจำนวนมากแทบจะไม่ได้มีคนหรือหน่วยงานมากมายในการดำเนินงานเลย
ยกเว้นเรื่องของที่ดินที่บริษัทต้องซื้อเองและการดูแลงานปฏิบัติการของบริษัทซึ่งก็ไม่ต้องใช้คนมากมายอะไรแล้ว บริษัทสามารถจ้างคนออกแบบบ้านหรือคอนโดให้หรูหราอย่างไรก็ได้โดยสถาปนิกชื่อดัง บริษัทสามารถจ้างบริษัทอื่นในการขายของโครงการหรือถ้าขายเองก็จ้างคนอื่นในการทำโฆษณา
ขายได้แล้วบริษัทก็มักจะจ้างบริษัทอื่นเป็นคนสร้าง สรุปแล้ว
การเป็นบริษัททำโครงการจัดสรรนั้นดูเหมือนไม่ใช่เรื่องยาก
บางทีขอให้มีทำเลที่ดีก็สามารถประสบความสำเร็จอย่างสูงได้ และว่าที่จริงก็มีโครงการอย่างที่ว่าให้เห็นมาพอสมควรด้วย และนี่ก็มาถึงข้อสรุปที่ว่า บริษัทบ้านจัดสรรนั้น ส่วนใหญ่ไม่น่าจะมี Goodwill หรือค่าความนิยมในทางธุรกิจ ซึ่งถ้าจะขยายความก็คือ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่นั้น ไม่ได้มีลูกค้า ระบบการทำงาน
ชื่อเสียงของยี่ห้อ และอื่น ๆ
ที่ทำให้ธุรกิจมีค่ามากกว่ามูลค่าทางบัญชีของบริษัท
และนั่นนำมาถึงข้อสรุปสุดท้ายที่ว่า
ถ้าพูดถึงมูลค่าพื้นฐานของหุ้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แล้ว ผมคิดว่า
หุ้นอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่นั้น
ถ้าเราไม่สามารถหา ความ “โดดเด่นพิเศษ” ที่บริษัทอื่นทำไม่ได้หรือเลียนแบบไม่ได้
เราก็อาจจะเสี่ยงถ้าไปลงทุนในบริษัทที่มีราคาหุ้นสูงกว่ามูลค่าหุ้นทางบัญชีของบริษัท
ประเด็นที่สำคัญอีกเรื่องหนึ่งก็คือ
แม้ว่าเราจะพบและลงทุนในหุ้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจและมีราคาต่ำกว่ามูลค่าพื้นฐานแล้ว สิ่งที่ควรคำนึงถึงก็คือ เราไม่ควรถือไว้ยาวนานเกินไป
เพราะธุรกิจนี้มีลักษณะที่เป็นวัฏจักรขึ้นและลงเป็นรอบ ๆ ตามวัฏจักรเศรษฐกิจ และที่ยิ่งกว่านั้นก็คือ
ผมเองไม่แน่ใจว่าธุรกิจนี้จะเป็นธุรกิจที่จะค่อย ๆ ตกต่ำลงไปเรื่อย ๆ หรือไม่ในระยะยาว เหตุผลก็คือ
อัตราการเกิดของคนไทยลดลงมาก
ถึงวันหนึ่งคนส่วนใหญ่อาจจะไม่จำเป็นต้องมีบ้านใหม่เพราะสามารถรับมรดกบ้านต่อจากพ่อแม่ได้ ดังนั้น
การลงทุนในหุ้นบ้านจัดสรรนั้น เราต้องรู้ว่า
นี่เป็นเกมที่ไม่สามารถซื้อไว้แล้วนั่งอยู่เฉย ๆ นาน ๆ ได้
01 มิถุนายน
2552
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น