ทรัพย์สินที่มีนัยสำคัญของคนส่วนใหญ่อย่างหนึ่งนั้นก็คือ ที่ดิน
ดังนั้น
เราก็ควรมาทำความเข้าใจกับเรื่องราคา
และ
การเพิ่มขึ้นของราคาของที่ดิน
ซึ่งก็คือ
ผลตอบแทนจากการถือครองที่ดินนั่นเอง
ข้อเท็จจริงเรื่องแรกที่คนมักจะเชื่อกันก็คือ ราคาที่ดินนั้น แทบจะไม่เคยลดลง พูดง่าย ๆ
ซื้อที่ดินแล้วมักจะไม่ขาดทุน
ยิ่งอยู่นาน
ราคาก็ปรับตัวขึ้นไปเรื่อย ๆ
ถ้าลองถามคนที่มีบ้านโดยเฉพาะที่ซื้อมานานแล้ว พวกเขาก็อาจจะพูดทำนองว่า “เมื่อยี่สิบปีที่แล้วซื้อที่ปลูกบ้านหลังนี้มาราคาแค่ตารางวาละ
10,000 บาท เดี๋ยวนี้วาละ 30,000 บาทแล้ว
และราคาไม่เคยลดลงเลย” เป็นต้น
คำกล่าวที่ว่านี้ผมคิดว่าเป็นความจริงค่อนข้างมากแม้ว่าจะไม่ร้อยเปอร์เซ็นต์
แต่นี่ก็ไม่ได้ทำให้การลงทุนซื้อที่ดินแปลงนี้หรือที่ดินสำหรับสร้างบ้านส่วนใหญ่กลายเป็นการลงทุนที่วิเศษ เหตุผลก็คือ ถ้าคำนวณผลตอบแทนของการถือครองที่ดินก็พบว่า การเพิ่มขึ้นจาก 10,000 เป็น 30,000 บาทในเวลา
20 ปี นั้น ให้ผลตอบแทนทบต้นเพียงปีละ
5.65% เท่านั้น
ส่วนเรื่องที่บอกว่าราคาไม่เคยลดลงเลยนั้น
ผมเชื่อว่าค่อนข้างจริงแต่ก็อาจจะไม่ทุกปี
อย่างน้อยปีที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจครั้งใหญ่ในปี 2540
ราคาก็น่าจะลดลงบ้าง อย่างไรก็ตาม เราก็อาจจะไม่รู้ว่ามันลดลง
เหตุผลก็เพราะการซื้อขายที่ดินโดยเฉพาะที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยนั้นมีสภาพคล่องน้อยมาก นั่นคือ
ในช่วงที่เกิดวิกฤติ
หรือในช่วงไหนก็ตาม
มีการซื้อขายเปลี่ยนมือน้อย และแม้จะมีการซื้อขายบ้าง
ข้อมูลก็ไม่ได้เผยแพร่ออกไปให้เป็นที่รับรู้กันอย่างกว้างขวาง
ว่าที่จริงก็ไม่ค่อยมีใครแคร์ว่าราคามันจะเป็นเท่าไรถ้าเขาไม่ได้คิดจะขายบ้านที่ตนเองอาศัยอยู่
คนที่รู้ว่าราคาที่ดินลดลงก็คือคนที่ซื้อที่ดินที่พบว่าราคามันถูกลงไปพอสมควรในปีนั้น
เหตุผลสำคัญที่ที่ดินราคา “มีแต่จะขึ้น” นั้น เป็นเพราะ “พื้นฐาน”
ของราคาที่ดินในภาพกว้างมักจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างช้า ๆ
โดยมีแนวโน้มค่อย ๆ
ปรับตัวขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อและการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจในชุมชนที่ที่ดินตั้งอยู่ ซึ่งทั้งเงินเฟ้อและการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจนั้น ตลอด 20
ปีและมากกว่านั้นก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตลอดเกือบทุกปี ดังนั้น
ราคาที่ดินจึงมักจะปรับตัวเพิ่มขึ้นตามเกือบทุกปีเหมือนกัน นี่ก็พูดกันถึงเรื่องของพื้นฐานและราคา อย่างไรก็ตาม
ในบางครั้งบางคราวก็มีเรื่องของการเก็งกำไรที่ดินเข้ามาเกี่ยวข้องซึ่งทำให้ราคาปรับตัวขึ้นอย่างก้าวกระโดดอย่างเช่นในช่วงที่ประเทศไทยถูกมองว่าจะกลายเป็น “เสือแห่งเอเซีย” ในช่วงประมาณปี 2537-8
ที่ราคาที่ดินปรับตัวขึ้นแรงมากกว่าอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ แต่หลังจากนั้น ราคาก็ชะลอตัวลงและลดลงในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ
และทำให้ราคาที่ดินกลับมาใกล้เคียงกับพื้นฐานอีกครั้งหนึ่ง
ในภาพที่เล็กลงมาคือมองที่ดินเป็นย่านหรือเป็นแต่ละทำเลหรือแต่ละแปลง
ราคาที่ดินก็จะมีความผันผวนมากขึ้นแต่ก็เช่นเดียวกันยังมีแนวโน้มในทางขาขึ้นเนื่องจากภาพใหญ่คือเรื่องของเงินเฟ้อและการเติบโตของเศรษฐกิจก็ยังเป็นขาขึ้นอยู่
โดยปัจจัยที่ทำให้พื้นฐานของที่ดินดีขึ้นอย่างชัดเจนและทำให้ราคาที่ดินปรับตัวขึ้นมากและรวดเร็วก็คือ
การที่มีถนนตัดผ่านที่ดินและการที่มีรถไฟฟ้าหรือระบบขนส่งมวลชนที่ทันสมัยผ่านมาใกล้กับที่ดินในเขตที่เป็นเมืองและตามทางหลวง ส่วนในเขตนอกเมืองหรือในชนบทนั้น
การที่มีธุรกิจและอุตสาหกรรมเข้ามาอยู่ในพื้นที่ซึ่งจะช่วยดึงดูดพนักงานและผู้คนรวมถึงธุรกิจที่เกี่ยวข้องอื่น
ๆ
เข้ามาด้วยก็ทำให้มีความต้องการที่ดินในบริเวณนั้นมากขึ้น
นี่ก็จะทำให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว ในกรณีแบบนี้
การปรับขึ้นเร็วของที่ดินก็น่าจะเป็นแบบ
“ครั้งเดียว” เพื่อตอบรับกับ “พื้นฐานใหม่” หลังจากนั้นการปรับขึ้นก็มักจะกลับสู่ภาวะปกติ คือปรับตัวขึ้นอย่างช้า ๆ ตามภาพใหญ่
พื้นฐานของที่ดินนั้น
ส่วนใหญ่อิงอยู่กับอาณาบริเวณหรือทำเลของที่ตั้งที่ดินจนมีคำพูดที่เป็นเหมือนไบเบิลของอสังหาริมทรัพย์ว่า เรื่องของที่ดินนั้นต้องพิจารณาถึง “ทำเล ทำเล
และทำเล” อย่างไรก็ตาม ผมคิดว่า
ผลจากน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้
น่าจะทำให้คนมองปัจจัยเรื่องน้ำท่วมเพิ่มขึ้นมาด้วย
เพราะคนจำนวนไม่น้อยอาจจะคิดว่าน้ำท่วมนั้น
จะไม่ใช่เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียว โอกาสที่จะเกิดขึ้นอีกมีอยู่พอสมควร ดังนั้น
พื้นฐานของที่ดินในหลายส่วนของประเทศอาจจะเปลี่ยนไป เช่นเดียวกัน
ในทำเลใกล้เคียงกันที่เคยมีพื้นฐานเหมือน ๆ กัน
แต่หลังจากเหตุการณ์น้ำท่วมครั้งนี้
พื้นฐานก็อาจจะต่างกันไป
และนี่จะสะท้อนออกมาหลังน้ำลด
นั่นก็คือ
พื้นที่บางแห่งที่น้ำท่วมสูงและน้ำค้างอยู่นาน ราคาที่ดินจะลดลง ในขณะที่แห่งอื่นที่น้ำท่วมน้อยหรือไม่ท่วมเลย ราคาจะไม่ลดหรืออาจจะเพิ่มขึ้นบ้างเล็กน้อย
การตกลงของราคาที่ดินอันเป็นผลจากน้ำท่วมเองนั้น ก็ไม่เท่ากันสำหรับที่ดินแต่ละประเภท
ถ้าน้ำท่วมทำให้เสียหายหนักมากในแง่ของรายได้และทรัพย์สินอย่างเช่นที่ดินที่ใช้ทำอุตสาหกรรม แบบนี้ต้องถือว่าพื้นฐานด้อยลงมาก ดังนั้น
ราคาก็อาจจะตกลงไปมาก จริงอยู่
กิจการที่ตั้งอยู่แล้วอาจจะไม่ขายที่ดินย้ายโรงงานเนื่องจากต้นทุนในการย้ายที่สูงมาก
แต่รายใหม่ที่จะซื้อที่ดินคงต้องคิดหนักและอาจจะต้องการที่ดินในราคาที่ลดลงมาก สำหรับการอยู่อาศัยนั้น
น้ำท่วมบ้านมักมีผลไม่เท่ากับอุตสาหกรรมหรือธุรกิจ และการย้ายสถานที่นั้นก็มีต้นทุนที่สูงมากเช่นเดียวกัน ดังนั้น
คนก็คงไม่ย้ายบ้านเพื่อหนีน้ำท่วม
อย่างไรก็ตาม
คนที่คิดจะซื้อบ้านหรือที่ดินใหม่ก็น่าจะพยายามหลีกเลี่ยงที่ดินหรือโครงการจัดสรรที่อยู่ในบริเวณน้ำท่วมสูงและนาน ผลก็คือ
ราคาที่ดินที่โดนน้ำท่วมหนักน่าจะมีราคาลดลง
เพียงแต่การลดลงอาจจะน้อยกว่าที่ดินทำอุตสาหกรรม
การลดลงของราคาที่ดินที่ถูกน้ำท่วมหนักนั้น โดยทางทฤษฎี
น่าจะเป็นการลงครั้งเดียว
หลังจากนั้น ราคาก็น่าจะค่อย
ๆ ปรับตัวขึ้นตามภาพใหญ่ ในความเป็นจริง เราอาจจะไม่เห็นเลยว่าราคาที่ดินในพื้นที่น้ำท่วมใหญ่มีการปรับลดลงเป็นเรื่องเป็นราว
เหตุผลก็เพราะว่าที่ดินนั้นมีสภาพคล่องค่อนข้างจะต่ำมาก ในช่วงที่ที่ดินควรจะปรับตัวลดลงนั้น มักจะมีการซื้อขายน้อยมากโดยเฉพาะที่เป็นที่ดินอยู่อาศัย เหตุผลอาจจะเป็นเพราะคนขายไม่ยอมขายลดราคา และคนซื้อก็ไม่ยอมซื้อในราคาเดิม การซื้อขายจึงไม่เกิดขึ้น สมมุติราคาที่ควรจะเป็นคือลดลง 25% จาก ราคา 100 เหลือ 75
แต่ไม่มีการซื้อขายดังนั้นเราไม่เห็นว่าราคาลดลง
เวลาผ่านไป 5 ปี
และด้วยอัตราการเพิ่มปกติตามภาพใหญ่ที่ราคาที่ดินโตประมาณปีละ 6% ราคาที่ดินจาก 75 ก็กลับขึ้นไปเป็นประมาณ 100 เท่าเดิม
และคนก็อาจจะบอกว่า “เห็นไหม ถึงจะมีน้ำท่วมใหญ่ ราคาที่ดินก็ไม่ลง”
บางคนอาจจะอ้างว่าน้ำท่วมไม่เป็นปัญหาไม่ทำให้ราคาที่ดินลดลงโดยยกตัวอย่างว่าหาดใหญ่น้ำท่วมเป็นประจำแต่ราคาที่ดินขึ้นเอา
ๆ ทุกปี
แต่ความเป็นจริงควรจะพูดว่า “เพราะหาดใหญ่น้ำท่วมเป็นประจำ
ราคาที่ดินจึงไม่ลดลง” เหตุผลก็คือ
พื้นฐานของที่ดินนั้นได้ “รวมน้ำท่วมเป็นประจำไปแล้ว” ราคาที่ดินหาดใหญ่ที่ขึ้นนั้นน่าจะขึ้นตามภาพใหญ่ของหาดใหญ่ที่เศรษฐกิจโตขึ้นทุกปี ในทำนองเดียวกัน
สึนามิที่เกิดขึ้นในภาคใต้ในจังหวัดเช่นพังงาและภูเก็ตหลายปีก่อนนั้น
เราก็เห็นว่าราคาไม่ได้ลดลงและปัจจุบันก็เพิ่มขึ้นทุกปี
นี่ก็น่าจะเป็นเพราะสึนามินั้นทุกคนรู้ว่าเป็นเหตุการณ์ที่มีโอกาสเกิดขึ้นอีกน้อยมาก ดังนั้น
พื้นฐานของที่ดินจึงเปลี่ยนน้อยมากจากสึนามิ ราคาจึงไม่ลงและเพิ่มขึ้นทุกปีตามความเจริญของการท่องเที่ยวที่ดีขึ้นทุกปี
14 พฤศจิกายน 2554
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น