GT 200 กับการเล่นหุ้น

เรื่องราวของเครื่องตรวจจับระเบิดที่ชื่อว่า GT 200 ซึ่งมีการพิสูจน์ทางวิทยาศาสตร์แล้วว่าไม่สามารถตรวจระเบิดได้จริงแต่คนที่ ใช้เองก็ยังยืนยันว่าใช้ได้ผลและจะยังใช้ต่อไปตราบที่ยังไม่มีเครื่องมือ อื่นมาทดแทนนั้น   ผมคิดว่าไม่ใช่เรื่องที่ผิดปกติแต่อย่างใด  เพราะว่าที่จริงเรายังมีเรื่องอื่น ๆ  อีกมากที่คนมีพฤติกรรมแบบเดียวกับเรื่องของ GT 200 แม้ว่ารายละเอียดจะต่างกัน

สมัยหนึ่งเมื่อโรคเอดส์เพิ่งจะโด่งดังและมีผู้คนเป็นกันมาก  เราก็มียาซึ่งอ้างว่าทำจากสมุนไพรและเป็นสูตรลับซึ่งผู้ผลิตบอกว่าสามารถ รักษาคนที่เป็นให้หายได้อย่างน่ามหัศจรรย์  ผู้คนแห่กันไปขอซื้อมาใช้กันอย่างล้นหลาม   แต่ต่อมาก็มีการพิสูจน์โดยวิชาการแพทย์มาตรฐานว่าเป็นยาที่ใช้ไม่ได้  อย่างไรก็ตาม  ช่วงนั้นคนที่เป็นเอดส์จำนวนมากก็ยังยืนยันที่จะใช้อยู่

เรื่องยารักษาโรคเอดส์นั้นก็เป็นเพียงอีกเรื่องหนึ่งที่มาแล้วก็หายไป เช่นเดียวกับเรื่อง “ยามหัศจรรย์” ของ  “ป้าเช็ง” ที่นอกจากไม่สามารถรักษาให้โรคหายแล้ว  บางรายยังมีปัญหารุนแรงขนาดทำให้ตาบอดได้   อย่างไรก็ตาม ถึงวันนี้ผมคิดว่าถ้าเปิดขายก็น่าจะยังมีคนมาซื้อไปใช้อยู่

เรื่องที่กล่าวมาข้างต้นนั้น  ผมคิดว่าเมื่อเวลาผ่านไปมันก็คงจะล้มหายไป   แต่ยังมีเรื่องทำนองแบบนี้อีกมากที่จะยังอยู่กับเราไปเรื่อย  ตัวอย่างที่ชัดเจนก็น่าจะรวมถึงการ  “ดูหมอ”  โดยเฉพาะหมอดัง ๆ  อย่างหมอดู “อีที” ที่พม่า  เรื่องของความมหัศจรรย์ของเทคนิคในการสร้างพลังทางจิตใจหรือใช้ความคิดที่จะ ทำให้เราประสบความสำเร็จที่ยิ่งใหญ่หรือแก้ปัญหาที่รุนแรงบางอย่างได้เป็น อีกเรื่องหนึ่งที่มีมาอยู่เรื่อย ๆ พร้อมกับชื่อที่เปลี่ยนไป  และสุดท้ายที่เกี่ยวกับหุ้นก็คือ  สูตรหรือเครื่องมือในการเล่นหุ้นที่จะได้กำไรเป็นกอบเป็นกำเช่น  เครื่องมือ  “ทางเทคนิค” หรือการวิเคราะห์ทางเท็คนิค  หรือการใช้กฏเกณฑ์แน่นอนที่อิงกับข้อมูลพื้นฐานของกิจการแนว VI  มาทำการซื้อหรือขายหุ้นที่เรียกว่า  Mechanical Rule เพื่อทำกำไรมากกว่าปกติ  เหล่านี้คือสิ่งที่เกิดขึ้นและดังเป็นระยะ ๆ แต่ไม่สามารถพิสูจน์ประสิทธิผลของสิ่งเหล่านั้นได้อย่างเป็นวิทยาศาสตร์

คำถามก็คือ  ทำไมคนจึงยังยืนยันที่จะใช้เครื่องมือหรืออะไรก็แล้วแต่ทั้ง ๆ  ที่ไม่มีข้อพิสูจน์ว่ามันใช้ได้ผล   หรือบางเรื่องมีการพิสูจน์ที่เป็นวิทยาศาสตร์แล้วว่ามันใช้ไม่ได้ผล  ต่อไปนี้คือคำอธิบายของผมที่จะบอกว่า   เรื่องเหล่านั้นเกิดขึ้นเพราะอะไร  ถ้าจะเกิดขึ้นมันมักจะต้องมีเงื่อนไขอย่างไรเพื่อที่ว่า  เมื่อมันเกิดขึ้น   เราจะได้  “รู้ทัน”  และไม่ตกเป็นเหยื่อของมัน

ข้อแรก  มันมักเป็นเรื่องที่มี  “การได้เสียสูง”  เช่นเป็น  “ความเป็นความตาย”  เรื่องของระเบิดและเรื่องของโรคเอดส์เป็นตัวอย่างที่ชัดเจน  เรื่องของหมอดูอีทีนั้นถ้าเป็นเรื่องของ “นักปฏิวัติ”  ก็ชัดเจนว่าเป็นเรื่องใหญ่ได้เสียสูงสำหรับคนทำ  และสุดท้ายก็เรื่องของการเล่นหุ้นซึ่งก็ “ได้เสียสูง” ในแง่เงินทอง  ดังนั้น  คนต้องหาทางแก้ปัญหาหรือลดความเสี่ยงในทุกทางที่ทำได้  แม้ว่าสิ่งนั้นยังไม่ได้รับการพิสูจน์หรือแม้แต่พิสูจน์แล้วแต่การพิสูจน์ นั้นก็  “อาจจะผิด”  ก็ได้  เหนือสิ่งอื่นใดสำหรับคนไทยที่มักจะเชื่อเรื่องของไสยาศาสตร์แล้ว  เขาก็มักจะคิดว่า  “ไม่เชื่อก็อย่าลบหลู่” บางทีอาจจะมีสิ่งที่นักวิทยาศาสตร์ไม่รู้ก็ได้

ข้อสอง  “สิ่งมหัศจรรย์”  นั้นเกิดขึ้นกับคนบางคนหรือเกิดขึ้นในบางครั้ง  และแน่นอน  คนเอาไปพูดต่อกันมากเป็นที่โจษจัน  เช่น  เครื่องสามารถชี้จุดที่อยู่บนคานหลังคาแล้วพบว่ามีระเบิดจริง ๆ  หรือ  คนเป็นโรคเอดส์อยู่แต่ตรวจแล้วไม่พบเชื้อหลังจากกินยาไปได้ไม่นาน  หรือ  หุ้นวิ่งไปไกลมากหลังจากทะลุ  “Golden Cross”  แต่สิ่งที่  “ไม่มหัศจรรย์”  ที่อาจจะมีมากกว่ามากนั้น   เกิดขึ้นโดยที่ไม่มีใครพูดถึงหรือพูดถึงน้อยมาก  นั่นก็คือ คนเอาไปใช้แล้วไม่เกิดผลอะไรเลย  แต่คนเหล่านั้นอาจจะคิดว่าเขาใช้มันผิดวิธี  หรือยานั้นอาจจะใช้ไม่ได้กับทุกคนขึ้นอยู่กับร่างกายของแต่ละคน  และเหตุผลอีกร้อยแปด  พูดง่าย ๆ  เขาคิดว่าเขาเป็นข้อยกเว้น  ในขณะที่เครื่องมือหรือยานั้นเป็นสิ่งที่ใช้ได้จริง

สุดท้าย  เรื่องที่เกิดขึ้นนั้นมีคนได้ประโยชน์  โดยเฉพาะที่เป็นการได้เงินจากการขายสินค้าหรือเครื่องมือที่ใช้การไม่ได้ จริงเหล่านั้น  ในบางเรื่องก็ดูเหมือนว่าจะไม่ได้มีคนได้ประโยชน์อะไร  เป็นเรื่องบอกให้  “เอาบุญ”  แต่ถ้าวิเคราะห์หรือมองให้ลึกซึ้งลงไปก็จะมีคนได้ประโยชน์ทางอ้อมอยู่ไม่ น้อย

ในฐานะของ VI นั้น  เราจะต้องตระหนักว่าในโลกและโดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองไทยนั้น   เราจะพบกับสถานการณ์แบบ “TG 200” อยู่เรื่อย ๆ  หน้าที่ของเราก็คือ  พิจารณาอย่างลึกซึ้งด้วยเหตุผล  ประเด็นสำคัญก็คือ  ถ้าเป็นเรื่องของเราเองนั้น  จะต้องมั่นใจว่าเราจะไม่ตกเป็นเหยื่อหรือเดือดร้อนในการที่จะใช้มัน  เรื่องที่เป็นรูปธรรมที่สุดในฐานะนักลงทุนนั้น  แน่นอน  ก็คือเรื่องของเท็คนิคที่ใช้ในการลงทุนที่มักจะมีการอ้างว่าใช้ได้ผลโดย เพียงแต่ดูเส้นอะไรบางอย่างและไม่ต้องวิเคราะห์อะไรอย่างอื่นอีก  แบบนี้เราอาจจะต้องระวังว่าถ้าเราใช้มันโดยที่จริง ๆ  แล้วมันใช้ไม่ได้  โอกาสก็อาจจะเหมือนกับการใช้ GT 200 ในดงระเบิด  นั่นคือ  เราขาดทุนไม่เป็นท่า

ในอีกด้านหนึ่ง  ถึงแม้ว่าเครื่องมือมันจะใช้ไม่ได้ผล  แต่เราก็อาจจะไม่เสียอะไรมากในการใช้มัน   หรืออาหารเสริมบางอย่างที่อาจจะไม่ให้ผลอะไรเลยกับร่างกายแต่โทษก็ไม่มีอะไร ยกเว้นว่าจะเสียเงินบ้าง   แบบนี้  การใช้ก็ไม่มีอะไรที่จะทำให้เราเสียหายหนัก   ว่าที่จริง  ส่วนตัวผมก็กินยาหรืออาหารเสริมหลายอย่างที่อาจจะไม่มีผลอะไรเลยแต่ก็ยังกิน อยู่  เหตุผลก็คือ  สุขภาพนั้น  เป็นเรื่องที่มีการ “ได้เสียสูง”  และผมเคยอ่านหรือพบว่าการกินยานั้น  ก่อให้เกิด  “สิ่งมหัศจรรย์” ขึ้นกับคนบางคน   เหนือสิ่งอื่นใด  ผมค่อนข้างมั่นใจว่าการกินยาหรืออาหารเสริมนั้นไม่ได้ก่อให้เกิดผลเสียอะไร ยกเว้นต้องจ่ายเงินซื้อ  ซึ่งผมคิดว่าเป็นเรื่องเล็กน้อยมากเมื่อเปรียบเทียบกับสุขภาพของผม  ดังนั้นผมจึงกิน   แต่สำหรับเรื่องการลงทุนแล้ว  ผมไม่ยอมใช้อะไรที่ผมไม่เชื่อว่าจะใช้ได้  เพราะความเสียหายหรือต้นทุนนั้นสูงมาก

20  กุมภาพันธ์  2553

ธรรมชาติของจิตใจ

ในการวิเคราะห์หุ้นแบบ VI นั้น   เราจำเป็นต้องวิเคราะห์ธุรกิจของบริษัท  ในการวิเคราะห์ธุรกิจของบริษัทนั้น   เราจำเป็นต้องวิเคราะห์การแข่งขันระหว่างบริษัทกับบริษัทอื่นในอุตสาหกรรม หรือธุรกิจเดียวกัน   ในการวิเคราะห์การแข่งขันเราต้องวิเคราะห์ว่าบริษัทและคู่แข่งต่าง ๆ  นั้นอยู่ใน  “ตำแหน่งทางการตลาด หรือมี  “Positioning” อย่างไร  คำว่า Positioning นั้นก็คือตำแหน่งของผลิตภัณฑ์  “ในจิตใจ” ของลูกค้า  เช่น  “รถยี่ห้อนี้เป็นรถที่หรูที่สุด”  “ยาสีฟันยี่ห้อนี้แก้เสียวฟันดีที่สุด”  “ผลิตภัณฑ์นี้ขายดีเป็นอันดับหนึ่ง”  “ร้านเครือข่ายสรรพสินค้านี้ขายดีเป็นอันดับสอง”  เป็นต้น  การวิเคราะห์เรื่อง Positioning นี้  จะทำให้รู้ว่าบริษัทไหนจะชนะหรือแพ้   กลยุทธอันไหนของบริษัทจะประสบความสำเร็จหรือล้มเหลว  พูดให้ง่ายก็คือ  ถ้าบริษัทหรือสินค้าของบริษัทอยู่ในตำแหน่งทางการตลาดที่ดีแล้วละก็  การแข่งขันก็จะได้เปรียบ  กำไรก็มักจะต้องดี  และที่สำคัญก็คือคู่แข่งจะเข้ามาแย่งตำแหน่งได้ยาก  และนี่คือแนวความคิดทางการตลาดที่นำเสนอโดย  แจ็ค เทร้า  กูรูทางการตลาดชื่อดัง

ประเด็นที่ผมจะพูดถึงต่อไปนี้ก็คือเรื่องคำว่า  “ในจิตใจ”  นั่นคือ  เรื่องของ Positioning นั้น  เป็นเรื่องของความเชื่อ  หรือความรู้สึก  ที่อาจจะไม่ใช่เรื่องจริงก็ได้  แต่นั่นไม่ใช่ประเด็น  ผลิตภัณฑ์ของคุณอาจจะดีที่สุดหรือปลอดภัยที่สุด  แต่คนส่วนใหญ่เชื่อและรับรู้ว่าสินค้าที่ดีหรือปลอดภัยนั้นเป็นอีกตัวหนึ่ง  แบบนี้สินค้าของคุณก็ไม่มีความหมาย  ในการพูดถึง  Positioning นั้น  แจ็ค เทร้า  ได้อธิบายถึง  “ธรรมชาติ”  ของจิตใจที่ผมเห็นว่าเป็นเรื่องสำคัญที่จะทำให้เราสามารถวิเคราะห์เรื่อง Positioning ได้อย่างเข้าใจได้ง่าย

ธรรมชาติข้อแรกของจิตใจก็คือ  จิตใจนั้นมีความจำกัด  นั่นคือ  มันรับข้อมูลใหม่เฉพาะที่เกี่ยวข้องและสอดคล้องกับข้อมูลปัจจุบันที่มีอยู่  ข้อมูลที่ขัดแย้งกับความเชื่อเดิมนั้น  จิตใจจะไม่ยอมรับ  และโดยปกติ  ในเรื่องใดเรื่องหนึ่งคนเราจะไม่สามารถจำหรือจัดการสิ่งต่าง ๆ  ได้เกิน 7 อย่างและนั่นเป็นที่มาว่าทำไมเราจึงมี  7 สิ่งมหัศจรรย์ของโลก  หรือสโนว์ไว้ท์กับคนแคระทั้งเจ็ด  ธรรมชาติข้อนี้ทำให้คนไม่สามารถจำหรือรับรู้สินค้ายี่ห้อต่าง ๆ  ได้มากมายเช่นเดียวกับที่ไม่ยอมรับสิ่งที่ขัดแย้งกับความเชื่อที่มีอยู่  ยกตัวอย่างง่าย ๆ   ถ้าคนเชื่อว่ายาสีฟัน A นั้นแก้เสียวฟันดีที่สุด  เขาจะไม่ยอมรับหรอกว่ายาสีฟัน B นั้นแก้ได้ดีกว่าแม้ว่าคุณจะโฆษณามากมายแค่ไหนก็ตาม  นอกจากนั้น  ถ้าถามว่าคุณจำชื่อยาสีฟันได้กี่ยี่ห้อและแต่ละยี่ห้อช่วยอะไรบ้าง  คำตอบก็คือ  ไม่เกิน 7

ข้อสอง  จิตใจเกลียดความสับสน  อะไรที่ฟังดูยุ่งยากซับซ้อนนั้นคนก็จะไม่จำ  ดังนั้น  นักการตลาดที่ฉลาดจะต้องทำอะไรหรือพูดอะไรที่ธรรมดาและเข้าใจง่าย  สินค้าแต่ละอย่างนั้นจะต้องเสนอว่ามันทำอะไรได้หรือมีอะไรที่โดดเด่นเพียง อย่างเดียว   อย่าพยายามบอกว่ามันดีทุกอย่าง  เช่น  รถคันนี้ปลอดภัย  หรู  ขับขี่สบาย  และอื่น ๆ  อีกมาก  แบบนี้คนจะสับสน   ข้อนี้หลายคนอาจจะบอกว่าไม่สอดคล้องกับผลิตภัณฑ์ในโลกยุคใหม่หลายอย่างที่ พูดถึงเรื่อง  Convergent นั่นคือ  ผลิตภัณฑ์หลายอย่างที่มารวมกันอยู่ในเครื่องเดียวกัน  เช่น  คอมพิวเตอร์ที่เป็นทีวีด้วย  เป็นเครื่อง Fax  ด้วย  และเป็นอะไรอื่น ๆ  อีกมาก  เช่นเดียวกับโทรศัพท์มือถือที่ทำได้ทุกอย่างทั้งส่ง อีเมล ดูหนัง  เป็น organizer เป็นต้น  ข้อนี้  แจ็ค เทร้า บอกว่าไม่จริง  อย่างไรเสียผลิตภัณฑ์ที่ “ทำได้ทุกอย่าง”  นั้นก็ไม่มีทางสู้ผลิตภัณฑ์ที่  “ทำงานได้ดีมากในเรื่องที่ลูกค้าต้องการ” เพียงอย่างเดียว

ข้อสาม  จิตใจนั้นไม่มั่นใจ  จิตใจมักจะยึดอารมณ์มากกว่าเหตุผล  อย่างเรื่องการซื้อของนั้น  คนเรามักจะ  “ซื้อตามคนอื่น”  แม้ว่าเขาจะบอกว่าเขาซื้อเพราะอะไรแต่จริง ๆ อาจจะไม่ใช่  เหตุผลก็คือ  คนเรามักจะกลัวความเสี่ยงที่อาจจะจริงหรือไม่ก็ตาม   ความเสี่ยงนั้น  อาจเป็นเรื่องความเสี่ยงทางการเงิน  ความเสี่ยงในการใช้ผลิตภัณฑ์  ความเสี่ยงจากอันตรายที่จะเกิดขึ้นจากสินค้า  ความเสี่ยงทางด้านสังคมเช่นเพื่อนจะคิดอย่างไรกับเราเป็นต้น  การแก้หรือการจับจุดอ่อนนี้ของคนเพื่อที่จะขายของมีหลายอย่างเช่น  การใช้คนดังคนเด่นที่เป็นดาราหรือนักกีฬามารับรองผลิตภัณฑ์  การสร้างกระแสว่าคนมากมายต่างก็ใช้สินค้านี้เพราะมันมียอดขายอันดับหนึ่ง  หรือใช้ความเก่าแก่ของผลิตภัณฑ์ที่มีมานับชั่วอายุคนเป็นจุดขายเป็นต้น   พูดถึงเรื่องนี้ทำให้ผมคิดไปถึงเรื่องของการซื้อหุ้นตามกันว่าคงจะเกิดขึ้น จากการที่  “จิตใจไม่มั่นใจ” อยู่เหมือนกัน

ข้อสี่  จิตใจไม่เปลี่ยน  นี่เป็นธรรมชาติของคนที่มักต่อต้านการเปลี่ยนแปลง  การเปลี่ยนทัศนคติของคนเป็นเรื่องที่ยากมาก  ถ้าคุณจะเปลี่ยนคุณจะต้องเปลี่ยนข้อมูลข่าวสารที่เป็นฐานที่ก่อให้เกิดความ เชื่อนั้น  ซึ่งในเวลาเพียง 30 วินาทีของการโฆษณานั้นทำไม่ได้  ดังนั้น  ไม่ว่าจะเกิดอะไรขึ้นหรือมีใครหรือบริษัทไหนพยายามที่จะเปลี่ยนพฤติกรรมการ ซื้อหรือการบริโภคของคนหรือเปลี่ยนทัศนคติอะไรของคน  อย่าเชื่อว่ามันจะประสบความสำเร็จ

ข้อห้า  จิตใจอาจจะสูญเสียจุดมุ่งเน้นหรือเบลอได้  นี่เป็นกรณีที่เดิมนั้นจิตใจมีความเข้าใจหรือความเชื่อชัดเจนว่าอะไรเป็น อะไร  เช่นถ้าพูดถึงเบียร์ในสมัยก่อนทุกคนก็จะรู้ว่าเบียร์ยี่ห้อนี้มีรสชาดอย่าง ไร  แต่ในตอนหลังมีการขยายสายผลิตภัณฑ์กลายเป็นว่าเบียร์ยี่ห้อเดิมแต่มีรสชาด หลายอย่างตั้งแต่ดีกรีต่ำไปสูงและยังมีแบบดราฟเบียร์อีกต่างหาก  นี่ทำให้คนเบลอ  ไม่รู้ว่าเวลาพูดถึงเบียร์ยี่ห้อนี้คุณกำลังพูดถึงแบบไหน  ดังนั้น  สำหรับ  แจ็ค เทร้า แล้ว  การขยายสายผลิตภัณฑ์เป็นสิ่งต้องห้าม  ยี่ห้อสินค้าเดียวต้องเป็นตัวแทนของผลิตภัณฑ์เดียว  ถ้าต้องการออกสินค้ารุ่นใหม่จะต้องใช้ชื่อใหม่  มิฉะนั้นยี่ห้อเดิมจะเสียหาย  การขยายสายผลิตภัณฑ์จะทำให้พวก  Specialist หรือสินค้าที่เน้นคุณภาพเพียงอย่างเดียวเข้ามาแย่งตลาดจากเจ้าเดิมได้   พูดถึงเรื่องนี้แล้วผมก็คิดถึงดาราหลายคนที่เข้าไปเล่นการเมือง  ซึ่งทำให้ยี่ห้อของการเป็นดาราเสียไปในขณะเดียวกันก็ไม่ประสบความสำเร็จทาง การเมือง  นี่ก็อาจเป็นเรื่องที่จิตใจของคน “เบลอ”  ไป  ไม่รู้ว่าเขาเป็นดาราหรือนักการเมือง

และทั้งหมดนั้นก็คือ  ธรรมชาติของจิตใจในสายตาของกูรูการตลาดที่สรุปว่า  ความเชื่อนั้นคือของจริง   อย่าไปสับสนกับข้อเท็จจริง   สิ่งที่ผมอยากจะเพิ่มเติมก็คือ  นี่ไม่ใช่ใช้ได้เฉพาะกับการตลาด  แต่มันใช้ประยุกต์ได้กับชีวิตในหลาย ๆ  ด้าน

13  กุมภาพันธ์  2553

ความเสี่ยงของกองทุนอสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนที่รักความปลอดภัยแต่อยากได้ผลตอบแทนที่ดีมักจะมองหา  กองทุนอสังหาริมทรัพย์  เหตุผลก็คือ  กองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเจ้าของหรือถือสิทธิ์การเช่าระยะยาวใน อสังหาริมทรัพย์ที่มักจะมีรายได้อยู่แล้ว   รายได้ที่ได้ก็มักเป็นรายได้ที่ค่อนข้างจะ  “แน่นอน”  เพราะมักเป็นรายได้ค่าเช่า  “ระยะยาว”  ลูกค้าที่มาเช่าก็มักจะ “อยู่ยาว”   และที่สำคัญ   กำไรที่อสังหาริมทรัพย์ทำได้นั้น  จะส่งต่อให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนโดยไม่ต้องเสียภาษี  คิดแล้วเป็นผลตอบแทนปีละประมาณ  7-8 % หรือมากกว่านั้น  และนี่เป็นผลตอบแทนในปีแรก ๆ  เท่านั้น   อนาคตค่าเช่าอาจจะปรับเพิ่มขึ้นและผลตอบแทนก็อาจจะสูงขึ้น  ฟังดูแล้วมีแต่เรื่องดี ๆ   ความเสี่ยงในการลงทุนต่ำกว่าหุ้นมากขณะที่ผลตอบแทนดูเหมือนจะพอ ๆ  กัน  แต่ผมเองก็ยังมีข้อที่ยังไม่ค่อยแน่ใจตามประสา Value Investor ที่ไม่ยอมเชื่ออะไรง่าย ๆ  และต้องระมัดระวัง  โดยเฉพาะกับอะไรที่  “ดีเกินไป”  ข้อสังเกตและความคิดของผมก็คือ

หนึ่ง  ถ้ามันดีมากจริง ๆ  เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทำไมเอาทรัพย์สินมาขายให้กองทุน  เก็บเอาไว้  “กินเอง”  ไม่ดีกว่าหรือ  อย่างไรก็ตาม  ข้อนี้ก็มีข้อโต้เถียงได้ว่า  เจ้าของอาจจะต้องการเงินเพื่อเอาไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการใหม่และไม่ อยากจะกู้เงินมากเกินไป  นอกจากนั้น  การขายเข้ากองทุนทำให้ไม่ต้องเสียภาษีนิติบุคคลซึ่งทำให้โครงการมีมูลค่า เพิ่มขึ้น  เหนือสิ่งอื่นใด  เจ้าของก็มักจะยังตามไปถือหน่วยลงทุนประมาณ 30% ซึ่งเป็นการแสดงให้เห็นว่า  กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นการลงทุนที่ดีจริง  และที่เขาขายนั้นก็เพราะต้องการสิทธิประโยชน์ด้านภาษีและเรื่องของการระดม เงินเป็นหลัก  ไม่ใช่การขายเพื่อทำกำไรกับคนที่เข้ามาถือหน่วยลงทุน  ในความเห็นของผม  ผมคิดว่าข้อโต้เถียงนั้นก็มีเหตุผล  อย่างไรก็ตาม  มันก็อาจจะมีหลายโครงการเช่นกันที่เจ้าของโครงการนั้น   ขายโครงการในราคาที่สูงเกินกว่าที่ควรเป็นให้กับคนถือหน่วยลงทุนโดยวิธีการ ที่ซับซ้อนและผู้บริหารกองทุนก็  “ตามไม่ทัน”

สอง  เจ้าของโครงการนั้น  หลังจากที่ขายโครงการเข้ากองทุนแล้ว  เขาก็ยังเป็นผู้จัดการทรัพย์สินนั้นอยู่โดยมีสัญญาผูกพันยาวนาน   หลาย ๆ  โครงการ  เจ้าของโครงการก็เป็นผู้เช่าหลักเอง  ดังนั้น  มันก็มีสิ่งที่เรียกว่า  Conflict of Interest หรือ  ผลประโยชน์ทับซ้อนหรือขัดแย้งกัน  นั่นคือ  ในฐานะที่เป็นผู้บริหาร  เขาควรที่จะเรียกค่าเช่าให้สูงเพื่อให้กองทุนมีกำไรมาก   แต่ในฐานะผู้เช่า  เขาก็ต้องการเช่าในราคาที่ต่ำ  โดยธรรมชาติ  เขาก็จะต้องดูว่าผลประโยชน์ทางไหนจะมากกว่า โดยทั่วไป  ผมคิดว่าผลประโยชน์ในแง่ของการเป็นผู้เช่าจะสูงกว่าผลประโยชน์ที่เป็นเจ้า ของหน่วยลงทุนเพียง 30%  ดังนั้น  ความเสี่ยงของผู้ถือหน่วยลงทุนก็คือ  หลังจากที่สัญญาเช่ารอบแรกที่มักจะต้อง “ยุติธรรม” กับกองทุน หมดลง  การต่อสัญญาใหม่นั้นผมก็ไม่ใคร่แน่ใจว่าทุกอย่างยังเหมือนเดิมหรือไม่

สาม  สัญญาเช่ารอบแรกตอนขายโครงการให้กับกองทุนนั้น  เจ้าของโครงการก็มักจะต้องทำให้มันดูดีมาก  เช่น  มีคนเช่าค่อนข้างเต็ม  รายได้จากค่าเช่าค่อนข้างดี  ซึ่งจะทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนได้ผลตอบแทนถึง 7-8% ขึ้นไป   และถ้าโครงการทำไม่ได้ในปีแรก ๆ   บ่อยครั้งเจ้าของโครงการยังมีการ  “รับประกันรายได้ขั้นต่ำ” จำนวนหนึ่งเพื่อที่จะทำให้ผู้ถือหน่วยลงทุนมั่นใจ  อย่างน้อยเป็นระยะเวลา 2-3 ปีว่าจะได้ผลตอบแทนอยู่บ้างถ้าโครงการทำรายได้ไม่เป็นไปตามที่คาด  ด้วยเหตุนี้  นักลงทุนที่มักไม่มองอะไรไกล ๆ  ก็จะสบายใจและยอมควักเงินซื้อหน่วยลงทุนนั้นในราคาที่อาจจะสูงเกินไป

สี่  กองทุนอสังหาริมทรัพย์จำนวนไม่น้อยเป็นสัญญาเช่าระยะยาวหรือที่เรียกว่าเป็น การ  “เซ้ง”  ในช่วงที่สัญญายังอยู่  ผลตอบแทนก็มักจะค่อนข้างดี  แต่เมื่อหมดสัญญาเซ้งซึ่งอาจจะอีก 15-20 ปี ทรัพย์สินนั้นก็จะต้องตกเป็นของเจ้าของที่ดินเดิม  มูลค่าของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็หมดลงหรือเหลือน้อยมาก  และแม้ว่าจะมีคำปลอบใจว่าอาจจะต่อสัญญาได้  แต่การต่อสัญญานั้นก็คงต้องจ่ายค่าเซ้งใหม่ซึ่งจะเป็นเงินมหาศาล  ดังนั้น  การได้ต่อสัญญาจึงมีความหมายน้อยมาก  ความเสี่ยงเรื่องนี้ก็เช่นกัน  เป็นเรื่องที่ยังอยู่ไกล  ดังนั้น นักลงทุนหลายคนก็มักจะไม่ค่อยสนใจ  แต่สำหรับ Value Investor แล้ว  เราสนใจ  เพราะที่ดินนั้น  ถ้าเป็นของเราหรือของกองทุน  ยิ่งเวลาผ่านไปมูลค่ากลับมากขึ้น   แต่ถ้าเป็นสัญญาเซ้ง  ยิ่งนาน  มูลค่าหรือราคากลับลดลงจนเป็นศูนย์เมื่อหมดสัญญา

ห้า  ในช่วงที่มีการขายโครงการเข้ากองทุนนั้น   หลาย ๆ  โครงการเป็นโครงการที่ค่อนข้างใหม่  ดังนั้น   ความจำเป็นที่จะต้องซ่อมแซมตัวอาคารและโครงสร้างต่าง ๆ   นั้นจะมีน้อยมาก  นั่นทำให้กำไรของโครงการหรือกองทุนจะมีมากกว่าปกติ  และดังนั้นราคาโครงการก็สามารถตั้งไว้สูงได้โดยที่ทำให้ผู้ซื้อหน่วยลงทุน ยังได้ผลตอบแทนปีละ 7-8%  แต่กำไรนี้จะยั่งยืนหรือไม่ก็ยังไม่แน่ใจหากว่าในเวลาต่อมาโครงการจะต้อง เริ่มมีการตบแต่งหรือซ่อมแซมอาคารใหม่   อย่างไรก็ตาม  ก็มีข้อโต้แย้งว่า  เมื่อเวลาผ่านไป  ค่าเช่าก็อาจจะเพิ่มขึ้น  ดังนั้น  กำไรก็จะยังคงเดิมหรือเพิ่มขึ้นได้  ประเด็นนี้  เรายังไม่ทราบ  เพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดยังค่อนข้างใหม่  เวลาเท่านั้นที่จะบอก

หก  ความเสี่ยงทางด้านการตลาด  นั่นคือ  จำนวนคนเช่าและราคาค่าเช่านั้น  แม้ว่าบางโครงการเช่น  โครงการห้างสรรพสินค้าที่มีชื่อเสียงอาจจะมีความเสี่ยงน้อย  แต่หลาย ๆ  โครงการก็ต้องถือว่ามีความเสี่ยงพอสมควรทีเดียว  ประเด็นก็คือ  โครงการที่เขาจะนำมาขายเข้ากองทุนนั้น   เขาก็จะต้องเอาโครงการหรือทรัพย์สินที่มีคนเช่าเต็มหรือค่อนข้างเต็มและได้ ค่าเช่าค่อนข้างจะดีอยู่แล้วมาขายซึ่งจะทำให้เขาขายได้ในราคาที่ดี  แต่ใครจะไปรู้ว่าอนาคตนั้นจะดีต่อไปหรือไม่โดยเฉพาะเมื่อสัญญาเช่าหมดลง  เหนือสิ่งอื่นใด  นี่ก็อาจจะคล้าย ๆ  กับหุ้น  IPO หรือหุ้นเข้าตลาดใหม่ ๆ  ที่เจ้าของ  “แต่งตัว”  หรือทำให้กำไรของบริษัทดูดีผิดปกติเพื่อจะได้นำมาขายให้คนอื่นในราคาที่สูง เกินพื้นฐานเหมือนกัน  ดังนั้น  ก่อนที่จะซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์  ต้องดูให้แน่ใจว่าอนาคตของทรัพย์สินจะหาคนเช่าได้แน่นอนในราคาที่ไม่ลดลง

สุดท้ายก็คือความเสี่ยงอื่น ๆ  โดยเฉพาะที่เกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์สิน  ว่าจะมีโอกาสที่ทรัพย์สินจะถูกรอนสิทธิหรือไม่  รวมถึงการแข่งขันทางธุรกิจจากโครงการอื่น ๆ  ที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในอนาคตและถ้ามีจะกระทบกับทรัพย์สินของกองทุนอย่าง รุนแรงได้  เหล่านี้เป็นตัวอย่างที่ผมพอจะนึกออก  แต่ที่จริงแล้วยังอาจจะมีอะไรต่าง ๆ ที่เรายังนึกไม่ถึง  อย่าลืมว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเรื่องที่ยังค่อนข้างใหม่  ดังนั้นความเสี่ยงจึงมากกว่าหลักทรัพย์อย่างอื่น  ว่าที่จริงเมื่อเร็ว ๆ  นี้ก็มีกองทุนหนึ่งที่เกิดปัญหาขึ้นมาแล้วและผมคิดว่ามันคงไม่ใช่ปัญหาสุด ท้าย  ข้อสรุปของผมก็คือ  ถ้าจะซื้อ  เราควรซื้อกองทุนอสังหาที่เราเข้าใจธุรกิจของโครงการจริง ๆ  และถ้าจะให้ดีเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเอง  ไม่ใช่สัญญาเช่าระยะยาว

06  กุมภาพันธ์  2553