วันพฤหัสบดีที่ 25 กรกฎาคม พ.ศ. 2556

ราคาของที่ดิน



ทรัพย์สินที่มีนัยสำคัญของคนส่วนใหญ่อย่างหนึ่งนั้นก็คือ  ที่ดิน  ดังนั้น  เราก็ควรมาทำความเข้าใจกับเรื่องราคา  และ  การเพิ่มขึ้นของราคาของที่ดิน  ซึ่งก็คือ  ผลตอบแทนจากการถือครองที่ดินนั่นเอง

ข้อเท็จจริงเรื่องแรกที่คนมักจะเชื่อกันก็คือ  ราคาที่ดินนั้น  แทบจะไม่เคยลดลง  พูดง่าย ๆ  ซื้อที่ดินแล้วมักจะไม่ขาดทุน  ยิ่งอยู่นาน  ราคาก็ปรับตัวขึ้นไปเรื่อย ๆ  ถ้าลองถามคนที่มีบ้านโดยเฉพาะที่ซื้อมานานแล้ว  พวกเขาก็อาจจะพูดทำนองว่า  เมื่อยี่สิบปีที่แล้วซื้อที่ปลูกบ้านหลังนี้มาราคาแค่ตารางวาละ 10,000 บาท เดี๋ยวนี้วาละ 30,000 บาทแล้ว  และราคาไม่เคยลดลงเลย  เป็นต้น

คำกล่าวที่ว่านี้ผมคิดว่าเป็นความจริงค่อนข้างมากแม้ว่าจะไม่ร้อยเปอร์เซ็นต์   แต่นี่ก็ไม่ได้ทำให้การลงทุนซื้อที่ดินแปลงนี้หรือที่ดินสำหรับสร้างบ้านส่วนใหญ่กลายเป็นการลงทุนที่วิเศษ  เหตุผลก็คือ  ถ้าคำนวณผลตอบแทนของการถือครองที่ดินก็พบว่า  การเพิ่มขึ้นจาก 10,000 เป็น 30,000 บาทในเวลา 20 ปี นั้น  ให้ผลตอบแทนทบต้นเพียงปีละ 5.65%  เท่านั้น   ส่วนเรื่องที่บอกว่าราคาไม่เคยลดลงเลยนั้น  ผมเชื่อว่าค่อนข้างจริงแต่ก็อาจจะไม่ทุกปี  อย่างน้อยปีที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจครั้งใหญ่ในปี 2540 ราคาก็น่าจะลดลงบ้าง   อย่างไรก็ตาม  เราก็อาจจะไม่รู้ว่ามันลดลง   เหตุผลก็เพราะการซื้อขายที่ดินโดยเฉพาะที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยนั้นมีสภาพคล่องน้อยมาก  นั่นคือ  ในช่วงที่เกิดวิกฤติ  หรือในช่วงไหนก็ตาม  มีการซื้อขายเปลี่ยนมือน้อย   และแม้จะมีการซื้อขายบ้าง  ข้อมูลก็ไม่ได้เผยแพร่ออกไปให้เป็นที่รับรู้กันอย่างกว้างขวาง    ว่าที่จริงก็ไม่ค่อยมีใครแคร์ว่าราคามันจะเป็นเท่าไรถ้าเขาไม่ได้คิดจะขายบ้านที่ตนเองอาศัยอยู่  คนที่รู้ว่าราคาที่ดินลดลงก็คือคนที่ซื้อที่ดินที่พบว่าราคามันถูกลงไปพอสมควรในปีนั้น

เหตุผลสำคัญที่ที่ดินราคา  มีแต่จะขึ้น  นั้น  เป็นเพราะ พื้นฐานของราคาที่ดินในภาพกว้างมักจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างช้า    โดยมีแนวโน้มค่อย ๆ  ปรับตัวขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อและการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจในชุมชนที่ที่ดินตั้งอยู่   ซึ่งทั้งเงินเฟ้อและการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจนั้น  ตลอด 20 ปีและมากกว่านั้นก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตลอดเกือบทุกปี  ดังนั้น  ราคาที่ดินจึงมักจะปรับตัวเพิ่มขึ้นตามเกือบทุกปีเหมือนกัน  นี่ก็พูดกันถึงเรื่องของพื้นฐานและราคา   อย่างไรก็ตาม  ในบางครั้งบางคราวก็มีเรื่องของการเก็งกำไรที่ดินเข้ามาเกี่ยวข้องซึ่งทำให้ราคาปรับตัวขึ้นอย่างก้าวกระโดดอย่างเช่นในช่วงที่ประเทศไทยถูกมองว่าจะกลายเป็น  เสือแห่งเอเซีย  ในช่วงประมาณปี 2537-8 ที่ราคาที่ดินปรับตัวขึ้นแรงมากกว่าอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ  แต่หลังจากนั้น  ราคาก็ชะลอตัวลงและลดลงในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ  และทำให้ราคาที่ดินกลับมาใกล้เคียงกับพื้นฐานอีกครั้งหนึ่ง

ในภาพที่เล็กลงมาคือมองที่ดินเป็นย่านหรือเป็นแต่ละทำเลหรือแต่ละแปลง  ราคาที่ดินก็จะมีความผันผวนมากขึ้นแต่ก็เช่นเดียวกันยังมีแนวโน้มในทางขาขึ้นเนื่องจากภาพใหญ่คือเรื่องของเงินเฟ้อและการเติบโตของเศรษฐกิจก็ยังเป็นขาขึ้นอยู่   โดยปัจจัยที่ทำให้พื้นฐานของที่ดินดีขึ้นอย่างชัดเจนและทำให้ราคาที่ดินปรับตัวขึ้นมากและรวดเร็วก็คือ  การที่มีถนนตัดผ่านที่ดินและการที่มีรถไฟฟ้าหรือระบบขนส่งมวลชนที่ทันสมัยผ่านมาใกล้กับที่ดินในเขตที่เป็นเมืองและตามทางหลวง  ส่วนในเขตนอกเมืองหรือในชนบทนั้น  การที่มีธุรกิจและอุตสาหกรรมเข้ามาอยู่ในพื้นที่ซึ่งจะช่วยดึงดูดพนักงานและผู้คนรวมถึงธุรกิจที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ  เข้ามาด้วยก็ทำให้มีความต้องการที่ดินในบริเวณนั้นมากขึ้น  นี่ก็จะทำให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว  ในกรณีแบบนี้  การปรับขึ้นเร็วของที่ดินก็น่าจะเป็นแบบ  ครั้งเดียว   เพื่อตอบรับกับ พื้นฐานใหม่  หลังจากนั้นการปรับขึ้นก็มักจะกลับสู่ภาวะปกติ  คือปรับตัวขึ้นอย่างช้า ๆ ตามภาพใหญ่

พื้นฐานของที่ดินนั้น  ส่วนใหญ่อิงอยู่กับอาณาบริเวณหรือทำเลของที่ตั้งที่ดินจนมีคำพูดที่เป็นเหมือนไบเบิลของอสังหาริมทรัพย์ว่า  เรื่องของที่ดินนั้นต้องพิจารณาถึง  ทำเล ทำเล และทำเล  อย่างไรก็ตาม  ผมคิดว่า  ผลจากน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้  น่าจะทำให้คนมองปัจจัยเรื่องน้ำท่วมเพิ่มขึ้นมาด้วย  เพราะคนจำนวนไม่น้อยอาจจะคิดว่าน้ำท่วมนั้น  จะไม่ใช่เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียว  โอกาสที่จะเกิดขึ้นอีกมีอยู่พอสมควร  ดังนั้น  พื้นฐานของที่ดินในหลายส่วนของประเทศอาจจะเปลี่ยนไป  เช่นเดียวกัน  ในทำเลใกล้เคียงกันที่เคยมีพื้นฐานเหมือน ๆ  กัน  แต่หลังจากเหตุการณ์น้ำท่วมครั้งนี้  พื้นฐานก็อาจจะต่างกันไป  และนี่จะสะท้อนออกมาหลังน้ำลด  นั่นก็คือ  พื้นที่บางแห่งที่น้ำท่วมสูงและน้ำค้างอยู่นาน  ราคาที่ดินจะลดลง  ในขณะที่แห่งอื่นที่น้ำท่วมน้อยหรือไม่ท่วมเลย  ราคาจะไม่ลดหรืออาจจะเพิ่มขึ้นบ้างเล็กน้อย

การตกลงของราคาที่ดินอันเป็นผลจากน้ำท่วมเองนั้น  ก็ไม่เท่ากันสำหรับที่ดินแต่ละประเภท  ถ้าน้ำท่วมทำให้เสียหายหนักมากในแง่ของรายได้และทรัพย์สินอย่างเช่นที่ดินที่ใช้ทำอุตสาหกรรม  แบบนี้ต้องถือว่าพื้นฐานด้อยลงมาก  ดังนั้น  ราคาก็อาจจะตกลงไปมาก  จริงอยู่  กิจการที่ตั้งอยู่แล้วอาจจะไม่ขายที่ดินย้ายโรงงานเนื่องจากต้นทุนในการย้ายที่สูงมาก    แต่รายใหม่ที่จะซื้อที่ดินคงต้องคิดหนักและอาจจะต้องการที่ดินในราคาที่ลดลงมาก    สำหรับการอยู่อาศัยนั้น  น้ำท่วมบ้านมักมีผลไม่เท่ากับอุตสาหกรรมหรือธุรกิจ  และการย้ายสถานที่นั้นก็มีต้นทุนที่สูงมากเช่นเดียวกัน  ดังนั้น  คนก็คงไม่ย้ายบ้านเพื่อหนีน้ำท่วม   อย่างไรก็ตาม  คนที่คิดจะซื้อบ้านหรือที่ดินใหม่ก็น่าจะพยายามหลีกเลี่ยงที่ดินหรือโครงการจัดสรรที่อยู่ในบริเวณน้ำท่วมสูงและนาน  ผลก็คือ  ราคาที่ดินที่โดนน้ำท่วมหนักน่าจะมีราคาลดลง  เพียงแต่การลดลงอาจจะน้อยกว่าที่ดินทำอุตสาหกรรม

การลดลงของราคาที่ดินที่ถูกน้ำท่วมหนักนั้น  โดยทางทฤษฎี  น่าจะเป็นการลงครั้งเดียว  หลังจากนั้น  ราคาก็น่าจะค่อย ๆ  ปรับตัวขึ้นตามภาพใหญ่  ในความเป็นจริง  เราอาจจะไม่เห็นเลยว่าราคาที่ดินในพื้นที่น้ำท่วมใหญ่มีการปรับลดลงเป็นเรื่องเป็นราว  เหตุผลก็เพราะว่าที่ดินนั้นมีสภาพคล่องค่อนข้างจะต่ำมาก  ในช่วงที่ที่ดินควรจะปรับตัวลดลงนั้น  มักจะมีการซื้อขายน้อยมากโดยเฉพาะที่เป็นที่ดินอยู่อาศัย  เหตุผลอาจจะเป็นเพราะคนขายไม่ยอมขายลดราคา  และคนซื้อก็ไม่ยอมซื้อในราคาเดิม  การซื้อขายจึงไม่เกิดขึ้น  สมมุติราคาที่ควรจะเป็นคือลดลง 25%  จาก ราคา 100 เหลือ 75 แต่ไม่มีการซื้อขายดังนั้นเราไม่เห็นว่าราคาลดลง  เวลาผ่านไป 5 ปี  และด้วยอัตราการเพิ่มปกติตามภาพใหญ่ที่ราคาที่ดินโตประมาณปีละ 6%  ราคาที่ดินจาก 75 ก็กลับขึ้นไปเป็นประมาณ  100 เท่าเดิม  และคนก็อาจจะบอกว่า  เห็นไหม  ถึงจะมีน้ำท่วมใหญ่  ราคาที่ดินก็ไม่ลง

บางคนอาจจะอ้างว่าน้ำท่วมไม่เป็นปัญหาไม่ทำให้ราคาที่ดินลดลงโดยยกตัวอย่างว่าหาดใหญ่น้ำท่วมเป็นประจำแต่ราคาที่ดินขึ้นเอา ๆ  ทุกปี  แต่ความเป็นจริงควรจะพูดว่า  เพราะหาดใหญ่น้ำท่วมเป็นประจำ  ราคาที่ดินจึงไม่ลดลง  เหตุผลก็คือ  พื้นฐานของที่ดินนั้นได้  รวมน้ำท่วมเป็นประจำไปแล้วราคาที่ดินหาดใหญ่ที่ขึ้นนั้นน่าจะขึ้นตามภาพใหญ่ของหาดใหญ่ที่เศรษฐกิจโตขึ้นทุกปี   ในทำนองเดียวกัน  สึนามิที่เกิดขึ้นในภาคใต้ในจังหวัดเช่นพังงาและภูเก็ตหลายปีก่อนนั้น  เราก็เห็นว่าราคาไม่ได้ลดลงและปัจจุบันก็เพิ่มขึ้นทุกปี  นี่ก็น่าจะเป็นเพราะสึนามินั้นทุกคนรู้ว่าเป็นเหตุการณ์ที่มีโอกาสเกิดขึ้นอีกน้อยมาก  ดังนั้น  พื้นฐานของที่ดินจึงเปลี่ยนน้อยมากจากสึนามิ  ราคาจึงไม่ลงและเพิ่มขึ้นทุกปีตามความเจริญของการท่องเที่ยวที่ดีขึ้นทุกปี  

14  พฤศจิกายน  2554

วันพุธที่ 24 กรกฎาคม พ.ศ. 2556

ผลกระทบจากน้ำท่วมใหญ่



เหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้  ถ้าจะวิเคราะห์ผลกระทบต่อบริษัทจดทะเบียนให้เห็นภาพได้ชัดเจนขึ้นนั้น  เราควรแยกความเสียหายออกเป็นสองด้านนั่นคือ  ความเสียหายจากทรัพย์สิน  และความเสียหายจากธุรกิจเฉพาะอย่างยิ่งก็คือ  ยอดขายที่ลดลงในระยะสั้นและระยะยาว   โดยทั่วไปบริษัทมักจะเสียหายทั้งสองด้าน  คือทรัพย์สินเสียหาย  แล้วตามด้วยธุรกิจที่ถดถอยลง  อย่างไรก็ตาม  บางบริษัททรัพย์สินเสียหายบ้าง  แต่ธุรกิจก็ไม่ได้ด้อยลง  อาจจะดีขึ้นด้วยซ้ำ   เช่นเดียวกัน  บางบริษัท  ทรัพย์สินไม่ได้เสียหาย  แต่ธุรกิจด้อยลง   ลองมาดูกันว่าธุรกิจแต่ละอย่างถูกกระทบอย่างไร

บริษัทที่ทำนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่ส่วนใหญ่อยู่ในเขตที่ถูกน้ำท่วมรุนแรงนั้นต้องถือว่าเป็นผู้ที่เสียหายหนักทั้งด้านของทรัพย์สินและการเสียหายด้านธุรกิจ  ประเด็นของการเสียหายด้านทรัพย์สินนั้นมีทั้งด้านของสาธารณูปโภคของนิคมเช่น  ระบบไฟฟ้าซึ่งรวมถึงเครื่องปั่นไฟที่บริษัทมักจะผลิตไฟฟ้าขายให้กับบริษัทในนิคม  เครื่องทำน้ำประปา  ระบบบำบัดน้ำเสีย  และอื่น ๆ  อีกมาก  อย่างไรก็ตาม  ความเสียหายในส่วนนี้  บริษัทมักมีการทำประกันไว้  ดังนั้น  ก็จะได้รับการชดเชยบ้าง   แต่ทรัพย์สินสำคัญที่น่าจะเสียหายอย่างหนัก  แต่เราอาจจะยังไม่ตระหนักก็คือ  การลดค่าของที่ดิน  เนื่องจากทำเลนั้นกลายเป็นทำเลที่ ไม่เหมาะสมสำหรับการสร้างโรงงาน  เนื่องจากอาจจะเกิดน้ำท่วมใหญ่ได้อีกในอนาคต  ซึ่งการเสียหายแบบหลังนี้น่าจะสูงกว่าแบบแรก  รวมถึงข้อเท็จจริงที่ว่ามันเป็นความเสียหายที่ไม่มีการทำประกันไว้

ความเสียหายทางธุรกิจของนิคมอุตสาหกรรมเองก็น่าจะสูงมาก  เหตุผลก็เพราะว่าลูกค้ารายใหม่ ๆ  ที่คิดจะซื้อที่ดินสร้างโรงงานก็คงหลีกเลี่ยงที่จะซื้อที่ดินเนื่องจากมีความเสี่ยงที่จะเกิดน้ำท่วมซ้ำอีกในอนาคต  จริงอยู่  นิคมอาจจะทำระบบกำแพงป้องกันน้ำท่วมแบบแข็งแรงน้ำไม่สามารถเข้าไปท่วมได้  แต่นั่นก็ไม่รับประกันว่าโรงงานที่อยู่ข้างในจะสามารถเปิดดำเนินการได้ถ้าภายนอกนั้นถูกล้อมรอบไปด้วยน้ำและคนและวัตถุดิบต่าง ๆ  ไม่สามารถจะเข้าไปได้  นอกจากนั้น  การสร้างกำแพงป้องกันก็ต้องลงทุนไม่น้อย   และไม่ว่าจะเป็นกรณีใด  ราคาขายที่ดินถ้าไม่ลดลงก็คงจะไม่สามารถปรับขึ้นไปได้   ดังนั้น  ดูไปแล้ว  ธุรกิจของนิคมอุตสาหกรรมที่ถูกน้ำท่วมคงจะอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบากไปอีกนานพอสมควรทีเดียว  อย่างมากที่จะทำได้ก็คือ  ต้องไปหาทำเลใหม่และเริ่มต้นนับหนึ่งจากทำเลนั้น  ซึ่งกว่าจะเริ่มออกดอกผลก็มักจะต้องใช้เวลานานเมื่อเทียบกับเงินลงทุนที่ต้องใส่ลงไป

บริษัททำบ้านจัดสรร  โดยเฉพาะที่มีโครงการและที่ดินเหลืออยู่ในทำเลที่ถูกน้ำท่วมหนักเช่นในย่านบางบัวทองหรือบางใหญ่  ความเสียหายของทรัพย์สินนั้นในทางบัญชีอาจจะดูเหมือนว่าจะมีน้อย  อย่างไรก็ตาม  นี่ก็เหมือนกับในกรณีของนิคมอุตสาหกรรมนั่นคือ  มันไม่ได้รวมถึงความเสียหายที่เกิดจากการลดค่าของที่ดินซึ่งน่าจะมีไม่น้อย  ผมเองไม่ได้มีตัวเลขที่ชัดเจน  แต่เมื่อคิดถึงตัวเองที่มีที่ดินจัดสรรอยู่ในเขตน้ำท่วมรุนแรงซ้ำซากแล้ว  ถ้าขายได้ครึ่งหนึ่งของราคาเดิมผมก็พอใจแล้ว  ในกรณีของที่ดินในโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่โดนน้ำท่วมหนักในครั้งนี้  ผมคิดว่าราคาจะลดลงซัก 20-30%  ก็น่าจะเป็นไปได้

ในส่วนของธุรกิจบ้านจัดสรรเองนั้น  ผมคิดว่าการขายบ้านที่อยู่ในเขตน้ำท่วมหนักครั้งนี้คงจะยากขึ้นมากโดยเฉพาะในช่วงปีหรือสองปีนี้  ว่าที่จริงแม้แต่บ้านที่มีการวางมัดจำหรือผ่อนดาวน์ไปบ้างแล้วก็น่าจะมีการทิ้งดาวน์ไม่ไปโอนอยู่ไม่น้อยเหมือนกัน  เหตุผลนอกจากการไม่อยากมีบ้านอยู่ในทำเลที่  ไม่เหมาะกับการอยู่อาศัย  แล้ว  ก็อาจจะเป็นเพราะคนที่จองซื้อไว้อาจจะมองว่าราคาของบ้านคงจะลดลงมา  ดังนั้นจึงยอมทิ้งดาวน์  และถ้าอยากจะได้จริง ๆ  ก็ค่อยไปซื้อใหม่น่าจะได้บ้านในราคาที่ถูกกว่า  ดังนั้น  ธุรกิจของบริษัทที่มีโครงการและที่ดินอยู่ในเขตน้ำท่วมหนักอย่างมีนัยสำคัญคงถูกกระทบค่อนมากในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า   วิธีการแก้ไขก็คงต้องไปทำโครงการที่อยู่ในทำเลที่ไม่ถูกน้ำท่วมรุนแรง  อย่างไรก็ตาม  นี่ก็มีต้นทุนที่เพิ่มขึ้นและยังต้องใช้เวลาในการพัฒนาโครงการ

บริษัทที่เป็นโรงงานผลิตสินค้า เช่น ชิ้นส่วนอิเลคโทรนิคและยานยนต์ที่มีโรงงานหลักอยู่ในเขตที่น้ำท่วมรุนแรงนั้น  ความเสียหายจากทรัพย์สินคงจะมีไม่น้อยทีเดียวแม้ว่าจะมีการประกันภัยไว้  เพราะนอกจากทรัพย์สินแล้ว  โรงงานคงมีค่าใช้จ่ายที่ไม่น่าจะเคลมคืนได้เช่น  ค่าใช้จ่ายในการป้องกันโรงงาน  ค่าแรงคนงานที่มักจะยังต้องจ่ายในระดับถึง 75%  ของค่าแรงพื้นฐาน  สินค้าและวัตถุดิบที่เสียหาย  และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ  อีกมาก

ในส่วนของความเสียหายทางด้านธุรกิจนั้นผมคิดว่าคงมีไม่น้อยเหมือนกันโดยเฉพาะผู้ผลิตที่เป็นผู้ส่งออกทั้งทางตรงและทางอ้อมเป็นหลัก  เหตุผลนั้นนอกจากความเสียหายที่ไม่สามารถขายสินค้าได้ในช่วงที่โรงงานถูกน้ำท่วมเป็นเดือน ๆ  แล้ว  ในระยะยาวออกไปหลังจากที่โรงงานกลับมาดำเนินการใหม่บริษัทเองก็อาจจะประสบปัญหาในการขายได้เหมือนกันในแง่ที่ว่า  ลูกค้าเดิมนั้นอาจจะหันไปหาซัพพลายเออร์รายใหม่ไปแล้วเนื่องจากเขารอไม่ไหว   จริงอยู่  บริษัทน่าจะได้รับออเดอร์กลับมาบ้าง  แต่ผู้ซื้อก็อาจจะต้องกระจายความเสี่ยงโดยการสั่งซื้อจากที่อื่นมากขึ้นเนื่องจากเขากลัวว่าถ้าเกิดปัญหาน้ำท่วมอีกในอนาคต  การผลิตของเขาจะมีปัญหาอีกเช่นในปีนี้

ธุรกิจเช่นพวกผู้ค้าปลีกเองนั้น  ความเสียหายจากทรัพย์สินเองมักจะมีไม่มากเนื่องจากมักจะเป็นแค่ร้านค้าหรือศูนย์กระจายสินค้าที่อยู่ในเขตน้ำท่วมหนัก  เครื่องมือหรืออุปกรณ์มักมีราคาไม่สูงและน่าจะมีการประกันภัยไว้  ในส่วนของธุรกิจเอง  ความเสียหายส่วนใหญ่น่าจะมาจากยอดขายที่หายไปจากการปิดสาขาร้านที่อยู่ในเขตน้ำท่วมหนัก  อย่างไรก็ตาม  เมื่อคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของยอดขายรวมแล้วก็ยังไม่มากมายนัก  ความเสียหายอีกส่วนหนึ่งน่าจะมาจากการที่สินค้าขาดเนื่องจากระบบจัดส่งสินค้าขัดข้องเนื่องจากศูนย์กระจายสินค้าถูกน้ำท่วม  อย่างไรก็ตาม  ยอดขายที่ลดลงนี้ก็น่าจะเป็นเรื่องระยะสั้น  เมื่อน้ำลดหรือระบบกระจายสินค้าทั้งที่เป็นศูนย์ชั่วคราวหรือศูนย์เดิมทำงานได้แล้ว   ยอดขายก็จะกลับมาเป็นปกติ  ผลกระทบระยะยาวมีน้อยมาก

สุดท้ายก็คือบริษัทที่เกี่ยวกับการฟื้นฟูบ้านหรือสิ่งก่อสร้างหลังน้ำลด  นี่รวมถึงผู้ขายวัสดุและผู้รับเหมาก่อสร้าง  บริษัทเหล่านี้ส่วนใหญ่มักจะไม่ใคร่ถูกกระทบในด้านของทรัพย์สินที่เสียหายจากน้ำท่วมใหญ่  ในด้านของธุรกิจเองนั้น  ในช่วงน้ำกำลังท่วมบริษัทอาจจะมียอดขายที่ลดลงบ้างเนื่องจากปัญหาการคมนาคมและตัวลูกค้าและคนงานที่อาจจะพะวงอยู่กับปัญหาน้ำท่วม   แต่หลังจากน้ำลดลงแล้ว  ธุรกิจก็จะเฟื่องฟูมากจน  ทำไม่ทัน  และมากกว่ายอดขายที่เสียไป  ยอดขายหรือธุรกิจที่ดีขึ้นนี้น่าจะดำรงอยู่อย่างน้อยก็ 1-2 ปีขึ้นไป  และต้องถือว่านี่คือกลุ่มที่น่าจะได้ประโยชน์จากน้ำท่วมใหญ่  ในขณะที่กลุ่มอื่นทั้งหมดนั้น  โดยรวมแล้วมักจะเสียหายหรือขาดทุนหรืออย่างมากก็เสมอตัวในเหตุการณ์วิกฤติน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้
   
11  พฤศจิกายน  2554

NPA



ความคิดต่อไปนี้ เกิดขึ้นเมื่อผมต้องย้ายข้าวของภายในบ้านจากที่ต่ำไปสู่ที่สูง  เพราะนั่นทำให้ผมพบว่ามีสิ่งของมากมายที่ผมแทบจะไม่เคยได้ใช้  หรือใช้เพียง  2-3  ครั้ง แล้วก็ถูกเก็บเอาไว้จนผมลืมไปแล้วว่ามีอยู่  เครื่องใช้หลายอย่างนั้น  ผมซื้อมาเพราะคิดว่ามันน่าใช้  มีประโยชน์  แต่หลังจากนั้นผมก็พบว่ามันไม่ใช่สิ่งที่เราอยากทำจริง ๆ   เช่น  เครื่องออกกำลังกาย  เครื่องมือทำความสะอาดบ้านแบบหรูหรา เป็นต้น  สิ่งของบางอย่างนั้น  ผมได้รับมาจากคนอื่นเป็นของขวัญ  หรือเป็นของรางวัล  ของเหล่านั้น  ผมไม่ต้องการใช้ในขณะนั้น  จึงเก็บไว้  แล้วก็ลืมว่ามันมีตัวตนอยู่  สิ่งของทั้งหมดนั้น  ผมเรียกมันว่า NPA หรือ  Non-performing Asset  หรือ ทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ทั้ง ๆ ที่มันอาจจะมีประโยชน์สำหรับคนอื่น

ลองสำรวจตัวเองแล้ว  ผมก็คิดว่าตนเองไม่ใช่คนที่ซื้อหรือเก็บของอะไรมากมายนัก  ดังนั้น  คนอื่นจำนวนมากก็น่าจะมี NPA อยู่มากโขเหมือนก้นโดยเฉพาะคนที่มีบ้านใหญ่โตเก็บของได้มาก  และเมื่อยิ่งคิดไปอีกก็พบว่า  ในความเป็นจริง  ผมหรือคนจำนวนมากนั้น  ไม่ได้มี NPA เฉพาะที่เป็นของใช้ต่าง ๆ  ที่ไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ในบ้านเท่านั้น   แต่ยังมี NPA ที่เป็นทรัพย์สินรายการใหญ่ ๆ  อีกไม่น้อย  และ NPA  เหล่านั้น  น่าจะมีส่วนทำให้ความมั่งคั่งของเขาถดถอยลงเนื่องจากมัน  ดูด  เงินของเราให้  จม  ไปกับมันโดยไม่ได้ก่อให้เกิดประโยชน์หรือรายได้กลับมา

NPA ที่เคยเป็นรายการทรัพย์สินใหญ่ของผมตัวหนึ่งก็คือ  ที่ดินแถวบางบัวทองที่ผมซื้อมาตั้งแต่เมื่อประมาณ 15 ปีก่อนในช่วงวิกฤติปี 2540   ที่แปลงนั้นมีราคากว่า 5 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นทรัพย์สินที่สำคัญในขณะนั้นของผมและผมต้องก่อหนี้ถึงกว่า 3 ล้านบาทเพื่อที่จะซื้อมาและพบว่าผมไม่สามารถใช้มันได้เลยเนื่องจากอาณาบริเวณนั้นถูกน้ำท่วมตั้งแต่วันแรกที่ซื้อและท่วมต่อมาอีกเกือบทุกปี   การที่จะขายทิ้งแทบเป็นไปไม่ได้ยกเว้นว่าจะขายถูกมากแบบครึ่งราคาซึ่งผมไม่ยอมทำ   ผมปล่อยให้มันเป็น NPA มาเป็นสิบ ๆ ปีและนั่นคือความผิดพลาด  เพราะถ้าผมขายทิ้งตั้งแต่แรก ๆ  แม้ในราคาเพียงครึ่งเดียวและนำเงินมาลงทุนในทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้  ป่านนี้มันคงกลายเป็นเงินก้อนโตไปแล้ว

คนที่ซื้อคอนโดมิเนียมไว้  โดยเฉพาะที่อยู่ตามสถานที่ท่องเที่ยวในต่างจังหวัด  แต่ไม่ค่อยได้ไปพัก   เช่นปีหนึ่งอาจจะใช้เพียง  4-5 วัน  ในกรณีอย่างนี้เขาอาจจะไม่ตระหนักว่า  มันได้กลายเป็น NPA เรียบร้อยแล้ว   เหตุผลก็เพราะว่า ด้วยเม็ดเงิ นลงทุนที่ต้องเสียไปเปรียบเทียบกับผลตอบแทนหรือประโยชน์ที่ได้รับนั้น  มันไม่สัมพันธ์กันเลย   ตัวอย่างเช่น  ถ้าคอนโดมีราคา 2 ล้านบาท  และเราสามารถสร้างผลตอบแทนได้ปีละ 10%  เราก็จะได้เงินปีละ 2 แสนบาท  เทียบกับการใช้คอนโดของเราประมาณ  4-5 วันต่อปี เท่ากับว่าเราเสียค่าที่พักคืนละ 4-5 หมื่นบาท ดังนั้น ต้องถือว่าคอนโดที่เราซื้อมากลายเป็น NPA ไปแล้ว

หุ้นหลายตัวที่เราถือมานานหลายปี  แต่เมื่อมองย้อนหลังกลับไป พบว่ามันให้ผลตอบแทนน้อยมาก  ทั้งจากปันผลที่น้อยนิดและราคาหุ้นที่ไม่ไปไหนมานาน  เหตุผลที่เราไม่ขายทิ้งก็อาจจะเป็นเพราะว่าราคาหุ้นต่ำกว่าต้นทุนมาก  เราขายไม่ลง  หรือเราอาจจะมองว่าหุ้นตัวนั้นมีราคาถูกเป็นหุ้น Value และหวังว่าในที่สุดมันก็จะปรับตัวขึ้นมาเอง  ดังนั้นเราจึงไม่ขาย   ในกรณีแบบนี้  เราอาจจะกำลังถือหุ้นที่เป็น  NPA     หรือถ้าจะพูดให้ถูกต้องยิ่งขึ้นก็คือ  เป็น NPS  หรือ  Non-performing Stock  ซึ่งยิ่งถือนานก็ยิ่ง ขาดทุน  เพราะถ้าเราขายหุ้นไปแล้วเอาเงินมาลงทุนในหุ้นอื่นที่ดีกว่า เราจะได้ผลตอบแทนที่ดีกว่ามากในช่วงเวลาหลายปีที่ผ่านไป

สุดท้ายที่ผมเห็นว่าคนจำนวนมากไม่ตระหนักก็คือ  การที่เราฝากเงินไว้ในธนาคารจำนวนมากกว่าความจำเป็นเพราะเราไม่รู้เรื่องการลงทุนดีพอ  จริงอยู่  การฝากเงินนั้นแม้ว่าจะปลอดภัยแต่มันก็ให้ผลตอบแทนน้อยมาก  ช่วงเวลากว่าสิบปีที่ผ่านมาเราได้ผลตอบแทนเฉลี่ยปีละไม่เกิน 2-3%  ต่ำยิ่งกว่าอัตราเงินเฟ้อ  ดังนั้น  ในความคิดของผม  เงินฝากธนาคารในช่วงกว่าสิบปีที่ผ่านมานั้นเป็น  NPA  โดยที่คนจำนวนมากไม่รู้ตัว

ด้วยเหตุผลที่กล่าวมาข้างต้นทั้งหมด  นั่นก็คือ  เราต่างก็มีทรัพย์สินที่เป็น  NPA  จำนวนมาก   ดังนั้น  วิธีที่จะสร้างความมั่งคั่งที่น่าจะมีประสิทธิภาพที่สุดอย่างหนึ่งก็คือ  การตระหนักถึง  NPA  ที่อาจจะอยู่ในพอร์ตของเราอย่างไม่รู้ตัว  การไม่สร้างหรือซื้อทรัพย์สินที่มีโอกาสที่จะกลายเป็น NPA สูง   และการแก้ไขทรัพย์สินที่เป็น  NPA  โดยวิธีการต่าง ๆ  ซึ่งแน่นอน  รวมถึงการขาย  NPA  นั้นทิ้งแม้ว่าจะได้ราคาน้อยกว่าที่เราคาดหรือคำนวณไว้มาก   ถ้าทำได้แบบนี้   หนทางสู่ความมั่งคั่งคงจะราบเรียบขึ้นเยอะโดยที่เราอาจจะไม่ต้องใช้ความพยายามมากเกินไป
   
31  ตุลาคม  2554

Blitzkrieg



น้ำท่วมใหญ่ในประเทศไทยเวลานี้ทำให้ผมนึกไปถึงสงครามโลกครั้งที่สอง  เปรียบเทียบประเทศไทยก็คล้าย ๆ  กับฝรั่งเศสหรืออังกฤษขึ้นอยู่กับว่าผลของน้ำท่วมสุดท้ายจะเป็นอย่างไร   ส่วนน้ำนั้นก็คือเยอรมัน   สงครามโลกครั้งที่สองนั้นเป็นมหาสงครามระหว่างฝรั่งเศส อังกฤษและพันธมิตรอื่น ๆ  กับเยอรมัน  ส่วนน้ำท่วมใหญ่นั้นเป็น มหาสงครามระหว่างประเทศไทยกับมวลน้ำมหาศาลที่กำลังบุกเข้าโจมตีกรุงเทพ

สงครามโลกครั้งที่สองเริ่มจริง ๆ  ในเดือนกันยายน ปี 1939   เมื่อฮิตเลอร์บุกโปแลนด์ซึ่งทำให้อังกฤษและฝรั่งเศสต้องประกาศสงครามกับเยอรมัน  แต่ในความเป็นจริงการรบระหว่างสองค่ายยังไม่เกิดขึ้น  คนในอังกฤษและฝรั่งเศสก็ไม่ได้รู้สึกว่ามีอะไรเปลี่ยนแปลงไป  ยังคงใช้ชีวิตและฉลองคริสต์มาศกันตามปกติ  ช่วงเวลาหลายเดือนต่อจากนั้นจึงถูกเรียกกันว่า  Phony War หรือ  สงครามเก๊  แต่ในทางตรงกันข้าม  เยอรมันนั้นกำลังเตรียมอาวุธยุทโธปกรณ์และฝึกซ้อมทหารอย่างขะมักเขม้นเพื่อเตรียมบุกยึดประเทศศัตรู  ถ้าเปรียบไปก็คงเหมือนช่วงประมาณเดือนมิถุนายนปีนี้ที่น้ำเริ่มท่วมในชนบทของไทยหลายแห่งแต่ก็ไม่ใคร่มีใครคิดว่ามันจะกลายเป็นการท่วมที่ใหญ่โตอะไรนัก   ในเวลาเดียวกัน  น้ำฝนก็เริ่มตกลงมาและสะสมพลังน้ำไว้มหาศาลโดยที่ไม่มีใครตระหนัก  และเขื่อนต่าง ๆ  ยังกักเก็บน้ำตามปกติ  มหาสงครามโลกครั้งที่สองกำลังจะเริ่มแล้ว..  เช่นเดียวกับ มหาสงครามน้ำในประเทศไทย

ประมาณเดือนเมษายน-พฤษภาคม 1940 เยอรมันก็เริ่มสงครามเปิดศึก  “Blitzkrieg” หรือการรุกแบบ สายฟ้าแลบ  เข้ายึดประเทศต่าง ๆ  เช่นเดนมาร์ก  นอร์เวย์  เบลเยี่ยม  ประเทศยุโรปที่อยู่ทางใต้หลายประเทศ  และยึดฝรั่งเศสได้ในวันที่ 22 มิถุนายน 1940  ใช้เวลาเพียงประมาณ 2-3 เดือน  จากนั้นก็เตรียมบุกอังกฤษซึ่งมี ป้อมปราการที่เป็นช่องแคบอังกฤษขวางอยู่

Blitzkrieg นั้น  เป็นกลยุทธ์การรบที่เยอรมันใช้หน่วยรถถังแพนเซอร์ที่เคลื่อนที่เร็วและทรงพลานุภาพพร้อม ๆ  กับกองกำลังทหารจำนวนมหาศาลบุกเข้าโจมตีแนวป้องกันต่าง ๆ  ของฝ่ายตรงข้ามจุดแล้วจุดเล่า  ทุกแห่งนั้นไม่สามารถป้องกันได้และ แตกอย่างรวดเร็ว  ในกรณีของฝรั่งเศสนั้น  แนวป้องกันมายิโนต์  ซึ่งฝรั่งเศสสร้างเอาไว้อย่างยิ่งใหญ่และแข็งแกร่งมากและคิดว่า ไม่มีใครสามารถผ่านไปได้  ก็ถูก  อ้อม  และผ่านไปในที่สุด  ดูเหมือนว่าไม่มีอะไรสามารถต้านทานกองทัพเยอรมันได้

ประมาณ เดือนสิงหาคม 2554 น้ำก็เริ่ม บุกจังหวัดต่าง ๆ  ทางภาคเหนือของประเทศไทยตั้งแต่เชียงใหม่  และต่อมาที่นครสวรรค์  อยุธยา ปทุมธานี  ทุกเมืองต่างก็สร้าง เขื่อนป้องกันและ ต่อสู้กับน้ำในทุกรูปแบบแต่ก็ล้มเหลว  เช่นเดียวกัน  นิคมอุตสาหกรรมซึ่งเปรียบเสมือนเป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญเทียบได้กับโรงงานผลิตอาวุธหรือแหล่งแร่หรือพลังงานที่จำเป็นในสงครามที่เราพยายามป้องกันอย่างเต็มที่นั้น   ต่างก็  แตก  อย่างง่ายดายทุกที่ที่น้ำผ่าน  แห่งแล้ว แห่งเล่า   มวลน้ำมหาศาลที่ไหลบ่ามานั้นก็คงเหมือนรถถังแพนเซอร์และกองกำลังของเยอรมันที่มีประสิทธิภาพสูงจนไม่มีใครสามารถทานได้   ในเวลาเพียง 2-3 เดือนน้ำก็มาจ่ออยู่ที่กรุงเทพซึ่งได้สร้าง ป้อมปราการเป็นแนวป้องกันที่แข็งแกร่งและหวังว่าจะ ไม่มีมวลน้ำที่จะสามารผ่านไปได้

ขณะที่เขียนบทความนี้  ผมเองก็ยังไม่ทราบว่ากรุงเทพโดยเฉพาะในเขตชั้นใน  จะรอดพ้นจากภาวะน้ำท่วมรุนแรงได้หรือไม่  ถ้าไม่สำเร็จ  กรุงเทพก็คงจะเปรียบเหมือนฝรั่งเศส  ที่ถูกยึดครองอย่างรวดเร็วเมื่อกองทัพเยอรมันเคลื่อนพลมาถึง  แต่ถ้ากรุงเทพรอดพ้นจากน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้ไปได้ก็คงจะเหมือนกับอังกฤษ  ที่รอดพ้นจากการยึดครองของเยอรมันเนื่องจากมีช่องแคบอังกฤษขวางอยู่  แต่สิ่งที่ทำให้อังกฤษรอดไปได้นั้นอยู่ที่กองทัพเรือและกองทัพอากาศที่มีประสิทธิภาพในการที่จะยับยั้งฝ่ายเยอรมันไม่ให้รุกข้ามช่องแคบมาได้  เหนือสิ่งอื่นใด  กำลังใจที่เข้มแข็งและความสามัคคีอันยิ่งใหญ่ของชาวอังกฤษที่พร้อมจะต่อสู้และปกป้องประเทศจากข้าศึกเป็นปัจจัยชี้ขาดทำให้อังกฤษสามารถปกป้องประเทศไว้ได้  และในที่สุดก็เอาชนะฝ่ายเยอรมันได้สำเร็จ

ความพ่ายแพ้ของเยอรมันนั้น  ถ้ามองกันในภาพใหญ่จริง ๆ  แล้วก็คือ  เยอรมันมีทรัพยากรหรือกำลังไม่พอที่จะทำสงครามยืดเยื้อยาวนานได้  เช่นเดียวกัน  น้ำนั้นก็มีพลังเพียงเท่าที่มันยังอยู่ในที่สูงและอยู่บนพื้นดิน   ซึ่งในไม่ช้าน้ำทั้งหมดก็จะต้องไหลลงทะเลเป็นส่วนใหญ่และก็จะหมดพลังไปในที่สุด  เรารู้ว่าในที่สุดเยอรมันก็ต้องแพ้โดยเฉพาะเมื่อสหรัฐเข้าร่วมเป็นพันธมิตรกับอังกฤษฝรั่งเศส   เรารู้ว่าในที่สุดน้ำท่วมใหญ่ในประเทศไทยก็ต้องจบลงไป  แต่ในขณะนี้สิ่งที่ต้องทำก็คือ  ลดความเสียหายที่จะเกิดขึ้น
 
ในแง่ของผู้คนทั่วไป  ผมดูแล้วผลกระทบก็น่าจะคล้ายกัน  ในสงครามมีผู้อพยพและศูนย์ผู้ลี้ภัย  มีการอพยพไปอยู่กับญาติในต่างจังหวัด  น้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้ก็คล้ายกัน   ในสงครามผู้คนต่างก็ต้องกักตุนอาหาร  เช่นเดียวกัน  น้ำท่วมครั้งนี้สินค้าจำนวนมากถูกกวาดจากชั้นวางของในห้าง  ซึ่งรวมถึงน้ำ อาหารแห้งและอาหารกระป๋อง   เราเห็นความแตกตื่นของผู้คนที่หนีการสู้รบและหนีน้ำไม่ต่างกัน  แต่ที่สำคัญอีกอย่างหนึ่งก็คือ  ความเสียหายของทรัพย์สินที่มากมายมหาศาลโดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านและของใช้ภายในบ้านที่จะหายไปกับสงครามและสายน้ำ  แต่ชีวิตก็ต้องดำเนินต่อไป

ในมหาสงครามโลกครั้งที่สองนั้น  แน่นอน  ถือเป็นวิกฤติที่ยิ่งใหญ่  แต่วิกฤตินั้นมีโอกาสอยู่เสมอโดยเฉพาะในตลาดหุ้น  ตลาดหุ้นทั้งในอเมริกาและอังกฤษในช่วงของสงครามมีราคาขึ้นลงหวือหวารุนแรงตามสภาวการณ์ของสงคราม  ในช่วงที่ฝรั่งเศสและอังกฤษเพลี่ยงพล้ำ  ตลาดหุ้นตกต่ำอย่างแรง  แต่ในยามที่เยอรมันปราชัย  ตลาดหุ้นก็วิ่งขึ้น  เช่นเดียวกัน  ราคาหุ้นของบางบริษัท  เช่นผู้ผลิตอาวุธและยุทธปัจจัยในอเมริกาต่างก็ได้ประโยชน์และวิ่งขึ้น  ตรงกันข้ามกิจการหลายอย่างโดยเฉพาะที่เป็นสิ่งฟุ่มเฟือยก็ถูกกระทบเพราะคนคงลดการใช้ลงไปมาก

น้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้ก็เช่นกัน  บางบริษัทได้ประโยชน์แม้ว่าส่วนใหญ่จะเสียหาย    อย่างไรก็ตาม  กรณีของน้ำท่วมนี้  เรารู้ผลลัพธ์ชัดเจนอยู่แล้วว่าในไม่ช้าน้ำก็จะลดลงหรือแพ้ไปตามธรรมชาติ   ดังนั้น  สิ่งที่เราจะต้องพิจารณาจึงมีเพียงว่าบริษัทจะได้รับความเสียหายแค่ไหนและความเสียหายนั้นจะต่อเนื่องต่อไปอีกนานเท่าไร   ภาพโดยรวมแล้วผมคิดว่าบริษัทที่น่าจะเสียหายมากที่สุดก็คือบริษัทที่ตั้งอยู่ในพื้นที่น้ำท่วมหรือมีทรัพย์สินอยู่ในพื้นที่น้ำท่วมรุนแรง  เฉพาะอย่างยิ่งก็คือ  บริษัทที่มีโรงงานส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ที่ที่โดนน้ำท่วมหนักและบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีที่ดินและโครงการจมอยู่ใต้น้ำ  ส่วนบริษัทอื่น ๆ  ที่ได้รับผลกระทบรองลงมาก็คือบริษัทที่เกี่ยวข้องกับบริษัทอื่นที่ถูกกระทบรุนแรงและการผลิตหรือการดำเนินงานต้อง สะดุด  หยุดลงชั่วคราว   ส่วนบริษัทที่ได้ประโยชน์หรือเสียหายน้อยก็คือบริษัทที่อาจจะมียอดขายลดลงบ้างในช่วงนี้แต่จะกลับมาขายดีขึ้นเมื่อน้ำลดเช่นบริษัทขายวัสดุก่อสร้างหรือบริษัทที่ขายสินค้าจำเป็นทั้งหลาย  แต่สิ่งที่จะเป็นโอกาสจริง ๆ  นั้นก็คือ  เราจะต้องพิจารณาว่าราคาหุ้นของแต่ละบริษัทที่เรากำลังพิจารณานั้นตกลงมาแค่ไหนเมื่อเทียบกับผลกระทบที่บริษัทได้รับ  

26  ตุลาคม  2554